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2019年房價(jià)漲不漲?部分區(qū)域樓市閃現(xiàn)躁動(dòng)跡象

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2019-01-07

【導(dǎo)讀】2019年房價(jià)會(huì)劃出一條怎樣的曲線,大概會(huì)是很多人期待的答案。尤其是2018年底,菏澤、廣州、合肥等多個(gè)城市對(duì)原有樓市調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整。一時(shí)間,市場上有關(guān)放松限購救市的輿論開始發(fā)酵。同時(shí),在一些區(qū)域規(guī)劃等因素刺激 ...

2019年房價(jià)會(huì)劃出一條怎樣的曲線,大概會(huì)是很多人期待的答案。尤其是2018年底,菏澤、廣州、合肥等多個(gè)城市對(duì)原有樓市調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整。一時(shí)間,市場上有關(guān)放松限購救市的輿論開始發(fā)酵。同時(shí),在一些區(qū)域規(guī)劃等因素刺激下,部分區(qū)域樓市閃現(xiàn)出躁動(dòng)的跡象。


但是從目前來看,綜合影響樓市的供需關(guān)系、調(diào)控、金融等方面多個(gè)因素,似乎都并不實(shí)質(zhì)支撐今年房價(jià)的上漲。


2018年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào),要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制,堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導(dǎo),夯實(shí)城市政府主體責(zé)任,完善住房市場體系和住房保障體系,在基調(diào)上已經(jīng)杜絕了大漲大跌的可能。


如果說2017年“317”之前,中國樓市行情是由一二線城市引領(lǐng),那么之后的兩年時(shí)間里,中西部中心城市和三四線城市則成功使得中國房地產(chǎn)總體成交量依然保持上升的姿態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì),2018年全國成交額預(yù)計(jì)將突破14萬億元,再創(chuàng)新高。


不過,隨著棚改貨幣化政策調(diào)整,2018年下半年以來,三四線城市樓市明顯呈現(xiàn)疲態(tài)勢(shì)。再加上內(nèi)外環(huán)境一系列因素影響,中國經(jīng)濟(jì)面臨著較大的下行壓力。三季度以來,全國有30多個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)小幅度下滑。


從市場角度來看,據(jù)一位國有銀行董事長公開演講透露,目前中國房地產(chǎn)供需整體上已經(jīng)達(dá)到平衡,主要存在的是結(jié)構(gòu)性供需矛盾。業(yè)界普遍認(rèn)為空置稅將先于房地產(chǎn)稅實(shí)施,目的就是為了解決結(jié)構(gòu)性供需矛盾。


2018年12月29日,全國人大正式立法通過修改《農(nóng)村集體土地承包法》,集體土地入市的障礙被徹底掃除,這意味著,未來房地產(chǎn)將徹底擺脫國有建設(shè)用地指標(biāo)的限制和困擾,極大釋放了供應(yīng)。


同時(shí),一些有條件的城市開始率先通過加大保障房、政策性住房供應(yīng)比例,以市場化手段遏制房價(jià)上漲。在北京,今年陸續(xù)推出自住房、限競房、共產(chǎn)房、公租房等類型住房,建構(gòu)多主體、多渠道供應(yīng)體系。


經(jīng)過統(tǒng)計(jì)2017年-2018年兩年北京出讓的81幅土地,記者發(fā)現(xiàn),其平均銷售價(jià)格為4.3萬元/平方米。與2017年相比,2018年二手房成交均價(jià)已經(jīng)有所回調(diào)。


新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為,2019年房價(jià)沒有任何上漲的空間,房地產(chǎn)市場將進(jìn)入橫盤時(shí)代。其理由是,第一,調(diào)控政策抑制房價(jià)上漲預(yù)期;第二,從全球橫向?qū)Ρ?,中國房價(jià)“已經(jīng)不低”。2019年住宅銷售面積可能進(jìn)入微縮負(fù)增長區(qū)間。


當(dāng)然,房價(jià)大幅度下滑的可能性也不大。理由很簡單,從來沒有一條調(diào)控政策是以降房價(jià)為目標(biāo)的。


同時(shí),房地產(chǎn)的基本面仍在。近五年來,中國城鎮(zhèn)化增長率一直保持在1.2%左右,這意味著未來城鎮(zhèn)化率速度會(huì)下降,同時(shí)也意味著房地產(chǎn)需求會(huì)相對(duì)減少。不過,即便是不到1%,按照中國的人口基數(shù),也是一個(gè)不小的數(shù)字。


2018年12月24日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上,將“以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo),促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”作為第一要?jiǎng)?wù)。同時(shí)也強(qiáng)調(diào)“因城施策、分類指導(dǎo)”,不過,更大難題是如何在遏制房價(jià)上漲與因城施策之間尋找更大空間。


未來房地產(chǎn)機(jī)會(huì)在哪里?旭輝集團(tuán)董事長林中認(rèn)為,一線城市將進(jìn)入經(jīng)營持有階段,開發(fā)優(yōu)勢(shì)不在;二線和強(qiáng)三線城市將成為樓市主戰(zhàn)場;三四線及以下城市將出現(xiàn)分化,部分城市房價(jià)會(huì)出現(xiàn)一定程度的回調(diào),中西部一些新興城市群蘊(yùn)含巨大機(jī)會(huì)。

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