近年來，車位比車還貴的新聞并不少見，好不容易下定決心“買”了車位，實際上你可能只是租了個車位。

現(xiàn)在幾乎每個小區(qū)都有車位（庫），目前主要分為以下幾種情況：

1．敞開式的地上車位——屬于全體業(yè)主 。主要通過劃線確定每個車位的具體位置，由于小區(qū)的土地使用權歸全體業(yè)主，因此開發(fā)商無權出售敞開式地上車位。這類車位可以由業(yè)主大會授權業(yè)委會委托物業(yè)租給業(yè)主使用，扣除必要費用后歸入小區(qū)維修資金。

2．三面有護圍的地上車庫（位）——可辦產權，可銷售 。若開發(fā)商在當初規(guī)劃時，明確了這類車庫（位）有獨立的用地面積和建筑面積，則開發(fā)商有權出售。

3．地下車位（庫）建筑面積未分攤——可辦產權可銷售，但是無約定的話就屬于全體業(yè)主 。 如果地下車位（庫）建筑面積未分攤，且開發(fā)商單獨取得車庫產權的（不能辦產權的當然還是禁止銷售，屬于全體業(yè)主的），則開發(fā)商可以對購房人出售產權，但地下車庫只能預售給本小區(qū)范圍內的商品房預購人。即如果業(yè)主和開發(fā)商在房屋買賣合同中沒有對開發(fā)商擁有產權的地下車庫進行特別約定，車庫也應當歸業(yè)主按份共有，其收益也應歸業(yè)主。

4．地下車位（庫）建筑面積已分攤——屬于全體業(yè)主 。如果地下車位（庫）面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分攤了，那么開發(fā)商就無權出售。這類的地下車位（庫）屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴格的說屬于小區(qū)的配套設施，可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

5．該地下車位（庫）屬于“人防工程”——收益屬于投資者 。這種車位的歸屬在司法實踐中的爭議比較大。根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”人防工程是國家強制配套，禁止開發(fā)商銷售，其收益權屬于投資者。如果人防工程的建筑成本已經分攤到地面商品房的購房款中，那么人防工程的建筑成本隨著商品房的銷售、業(yè)主購房的完成，實際已經轉化為全體業(yè)主承擔 ，收益應當屬于全體業(yè)主，否則就屬于開發(fā)商。

6．改造車位（庫）——屬于全體業(yè)主 還有一種非常嚴重的現(xiàn)象是在規(guī)劃許可證上沒有載明的，開發(fā)商為了謀取利益用建筑物的地下空間而改造成的停車位（庫），這種停車位沒有計算在建筑物的建筑面積之內，也無法取得產權證。開發(fā)商和物業(yè)公司也無權擅自處分這些車位（庫），它們也應該屬于全體業(yè)主的共有財產。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規(guī)定“未依法登記領取權屬證書的不得轉讓”，因此若不能辦理產權，車庫（位）買賣合同是不受法律保護的。同時《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。” 消費者租賃車庫（位）（就是所謂的銷售使用權），最長期限也只有20年，凡是銷售使用權超過20年并且不向消費者聲明20年后不受法律保護的，都是欺詐行為。所以消費者們一定要擦亮眼睛，不要被開發(fā)商迷惑。

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