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業(yè)委會“悄悄”簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,合法嗎?

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2018-09-14

【導(dǎo)讀】市民陳先生: 我是我們樓的業(yè)主代表,我了解到前幾天,業(yè)委會部分成員和物業(yè)簽訂了一份物業(yè)服務(wù)合同,沒有經(jīng)過業(yè)委會全體成員,更沒有經(jīng)過業(yè)主大會表決。我找到業(yè)委會相關(guān)人員想了解合同內(nèi)容,可對方一再推脫不給看。 我想問 ...

市民陳先生:


我是我們樓的業(yè)主代表,我了解到前幾天,業(yè)委會部分成員和物業(yè)簽訂了一份物業(yè)服務(wù)合同,沒有經(jīng)過業(yè)委會全體成員,更沒有經(jīng)過業(yè)主大會表決。我找到業(yè)委會相關(guān)人員想了解合同內(nèi)容,可對方一再推脫不給看。


我想問:業(yè)委會部分成員和物業(yè)簽訂的合同有效嗎?正規(guī)的簽訂流程是什么?


聚焦分析

陳先生的問題,可以從三方面來作答:


1.關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同簽訂的合法流程:物業(yè)服務(wù)合同屬于與小區(qū)業(yè)主共同利益相關(guān)的要件,按照《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》規(guī)定,應(yīng)當經(jīng)過業(yè)主大會決議通過。


2.關(guān)于合同效力:未經(jīng)業(yè)主共同決定的情況下,物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)成立,存在一定瑕疵,合同效力處于不確定狀態(tài)。


業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),業(yè)主大會才是代表全體業(yè)主利益的權(quán)利機構(gòu)。業(yè)主委員會可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,即業(yè)主委員會處于一種類似于代理人的地位,其是否有代表簽約權(quán)則要看其是否獲得業(yè)主大會的授權(quán)。


在尚未獲得業(yè)主大會授權(quán)的情況下,物業(yè)服務(wù)合同實際上處于效力待定的狀態(tài)。如果此時該物業(yè)服務(wù)合同取得業(yè)主大會或者專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主追認,物業(yè)服務(wù)合同則具備了生效要件;未經(jīng)法定比例的業(yè)主追認的,則物業(yè)服務(wù)合同無效。


1.jpg

3.關(guān)于如何維權(quán):《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定:“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”也就是說,業(yè)主們?nèi)绻J為業(yè)主委員會擅自簽訂合同的行為損害了大部分業(yè)主利益,可以通過法律途徑解決。


-- The end --

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