買(mǎi)房的業(yè)主都覺(jué)得買(mǎi)房特別難，主要是覺(jué)得房?jī)r(jià)太高了。但是就算房?jī)r(jià)這么高，似乎買(mǎi)房的人總是多得數(shù)不清，比如一個(gè)樓盤(pán)剛剛開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天或者前兩天就說(shuō)房子賣(mài)光了！感覺(jué)這個(gè)樓盤(pán)實(shí)在太搶手了，速度跟不上根本買(mǎi)不到房。那么，房子真的這么好賣(mài)嗎？其實(shí)任何行業(yè)都有套路，售樓處自然也不例外了。

開(kāi)盤(pán)就售罄的貓膩

1、采取交納定金的方式，讓購(gòu)房者感覺(jué)有利可圖，擴(kuò)大客戶(hù)基數(shù)。在商品房預(yù)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商或與之合作的房產(chǎn)中介會(huì)通知客戶(hù)交納定金，在具體數(shù)額上，比如說(shuō)1萬(wàn)抵2萬(wàn)，2萬(wàn)抵5萬(wàn)等，以此來(lái)鎖定購(gòu)房客戶(hù)。在樓市中，存在有兩類(lèi)人群，一是確實(shí)有購(gòu)房需求的人，二是可買(mǎi)可不買(mǎi)的人，或者是說(shuō)對(duì)樓盤(pán)選擇處于比較過(guò)程的人。

通過(guò)交納定金的方式，讓第一類(lèi)更加堅(jiān)定購(gòu)房決心，同時(shí)也讓第二類(lèi)人更傾向于下定購(gòu)房決心。這樣，就可以刺激更多的購(gòu)房者入市。但事實(shí)上，特別是與開(kāi)發(fā)商合作的第三方中介機(jī)構(gòu)，對(duì)客戶(hù)所報(bào)價(jià)格往往比開(kāi)發(fā)商的底價(jià)高出不少，最終還是由購(gòu)房者買(mǎi)單。當(dāng)然，通過(guò)這種方式銷(xiāo)售，也會(huì)制造樓盤(pán)熱銷(xiāo)景象。

2、客戶(hù)蓄水不足，只拿部分房源出來(lái)銷(xiāo)售，營(yíng)造熱銷(xiāo)假象。做過(guò)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的人都知道，在房子銷(xiāo)售過(guò)程中，首先要進(jìn)行推廣宣傳，讓潛在意向客戶(hù)關(guān)注樓盤(pán)新推信息，在預(yù)售過(guò)程中再通知意向客戶(hù)前來(lái)認(rèn)購(gòu)。要注意的是，我們很多不好銷(xiāo)售的樓盤(pán)，即使做了大量推廣，但最終購(gòu)房潛在客戶(hù)還是不足，這個(gè)時(shí)候，開(kāi)發(fā)商就會(huì)調(diào)整銷(xiāo)售策略。

原計(jì)劃推3棟300套房源，現(xiàn)在只推1棟樓的某一個(gè)單元，最終賣(mài)出30套房子，那么開(kāi)發(fā)商可以對(duì)外宣稱(chēng)，去化率九成以上，或者開(kāi)盤(pán)即售罄。事實(shí)上，大部分房子由于沒(méi)有客源并未銷(xiāo)售出去。但這種宣傳，比如轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈，讓一些潛在客戶(hù)誤以為這個(gè)樓盤(pán)很搶手，從而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望。

3、促成“頂天立地”房源快速去化。一般來(lái)說(shuō)，頂樓和低樓層房源客戶(hù)群體相對(duì)要少，正常開(kāi)盤(pán)時(shí)，大家都會(huì)選擇樓層比較好房源下手，而對(duì)于位置不是很好的房源難以快速去化。

所以，開(kāi)發(fā)商有時(shí)候會(huì)將不好賣(mài)的房源首先銷(xiāo)售，在銷(xiāo)售上有一個(gè)詞叫“銷(xiāo)控”，就是把還未正式開(kāi)賣(mài)的好樓層房源保留起來(lái)，而對(duì)前來(lái)購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)說(shuō)已經(jīng)賣(mài)完，只剩這些“頂天立地”房源，如果你確實(shí)想買(mǎi)房，同時(shí)又覺(jué)得這個(gè)樓盤(pán)還挺受歡迎，那么就會(huì)降低自己的選房門(mén)檻，最終妥協(xié)成交。這也是開(kāi)發(fā)商常用的一種營(yíng)銷(xiāo)手段。

4、花錢(qián)臨時(shí)雇傭“小蜜蜂”，讓購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)熱鬧非凡。我們知道，“小蜜蜂”是開(kāi)發(fā)商在房子銷(xiāo)售過(guò)程中，本身的銷(xiāo)售人員有限，出于節(jié)約成本和增加人手的需要，在社會(huì)上臨時(shí)招用日結(jié)形式的人員，往往兼職大學(xué)生居多。他們的主要工作就是幫助開(kāi)發(fā)商發(fā)放宣傳單頁(yè)，我們經(jīng)?？吹酵７诺钠?chē)手把上和擋風(fēng)玻璃上有樓盤(pán)宣傳資料，就是出自他們之手。

在蓄客不足的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)讓這些“小蜜蜂”，加上員工的親戚朋友都上陣，如果人數(shù)還是不夠的話(huà)，那么只好臨時(shí)在社會(huì)上找人來(lái)?yè)螆?chǎng)面了，以此在現(xiàn)場(chǎng)形成人人搶購(gòu)的熱銷(xiāo)氛圍。一般會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)效果，一是讓外界認(rèn)為該樓盤(pán)的房子非常受歡迎，二是通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)氛圍，逼定真正猶豫的購(gòu)房者。

如何裝修陽(yáng)臺(tái)

1、要分清主次，明確功能

現(xiàn)在大部分新蓋的商品房都會(huì)有2－3個(gè)陽(yáng)臺(tái)，因此在我們裝修的時(shí)候需要分清楚哪些是主陽(yáng)臺(tái)，哪些是次陽(yáng)臺(tái)，了解每個(gè)陽(yáng)臺(tái)的主要功能。通常與客廳或者主臥室兩連接的陽(yáng)臺(tái)為主陽(yáng)臺(tái)，其功能主要以休閑健身、喝下午茶為主。在如何裝修陽(yáng)臺(tái)的問(wèn)題上，這類(lèi)型陽(yáng)臺(tái)的地面裝修材料要與客廳或者主臥一致，客廳通常連接廚房或者次臥，它的功能主要以曬衣服、儲(chǔ)物功能為主，在裝修的時(shí)候可以簡(jiǎn)單點(diǎn)。

2、要注意封裝質(zhì)量

陽(yáng)臺(tái)的封裝質(zhì)量是陽(yáng)臺(tái)裝修的重點(diǎn)，我們需要注意陽(yáng)臺(tái)的抗風(fēng)力，因此安裝需要牢固，因此需要做好密封，不然會(huì)透風(fēng)漏氣就等于沒(méi)用，陽(yáng)臺(tái)的窗扇下口最容易出現(xiàn)滲水，因此通常需要在窗框下保留2CM的間隙嗎，然后用戶(hù)專(zhuān)門(mén)的密封劑或用水泥堵死，如果有窗臺(tái)的，需要向外做成流水坡。

不管從新聞還是視頻，我們應(yīng)該都看過(guò)大家去剛開(kāi)盤(pán)的售樓處搶房的視頻。而開(kāi)盤(pán)就售罄的情況，很多都是售樓處搞得一種營(yíng)銷(xiāo)罷了。這個(gè)世界上套路太多了，不在一個(gè)行業(yè)就很難了解這個(gè)行業(yè)的潛規(guī)則。我們買(mǎi)房的時(shí)候，為了避免被套路，應(yīng)該了解這個(gè)樓盤(pán)的實(shí)際情況，比如戶(hù)型、地段等等，不要因?yàn)樘茁肪捅或_了！