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裝修有保障【導讀】中國最終應該有房地產(chǎn)稅法,應該有住房法,老百姓租賃房的法律,其實我剛剛說的所有的事情,都應該在這三個法律的框架下。
今天要講的題目是關(guān)于房地產(chǎn)的,主要是怎么貫徹習總書記的指示要求,就房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制形成合理的對策措施。
中國的房地產(chǎn),和世界一樣,是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),說它是支柱,不管一個城市在高速發(fā)展階段,還是成熟老化階段,房地產(chǎn)每年產(chǎn)生的GDP至少占這個城市的5.3%,所以它當然是支柱產(chǎn)業(yè)。
同時,房地產(chǎn)業(yè)涉及到幾十個工業(yè)產(chǎn)品、工業(yè)材料的關(guān)聯(lián),房地產(chǎn)興旺與否跟一個很長的產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)系在一起,是一個龍頭產(chǎn)業(yè)。
我們對房地產(chǎn)的重視,是因為它是支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭產(chǎn)業(yè),更因為它是民生產(chǎn)業(yè),老百姓衣食住行,跟房地產(chǎn)息息相關(guān),中產(chǎn)階層很重要的財產(chǎn)特征跟房產(chǎn)聯(lián)系在一起,所以它又是財富的象征。
房地產(chǎn)因為與龐大的資本和金融相伴,興衰往往會帶來金融資產(chǎn)的膨脹或者壞賬,所以從防風險的角度,各國政府都很重視房地產(chǎn)的穩(wěn)定,因為很多世界級的經(jīng)濟危機總是和房地產(chǎn)泡沫崩盤聯(lián)系在一起。
那么當下的中國房地產(chǎn),用習總書記去年經(jīng)濟工作會的一段指示、評論,作為我下面講的內(nèi)容的主導面是很重要的。
習總書記指出,中國經(jīng)濟存在著結(jié)構(gòu)性失衡的問題,主要表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上供需失衡;實體經(jīng)濟和金融業(yè)失衡;房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟之間存在嚴重的失衡。
我今天就是要論證和闡述一下房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟失衡的問題。我自己感覺,這種失衡表現(xiàn)在10個方面。
失衡之一:土地供應
房地產(chǎn)業(yè)當然需要大量的土地做基礎(chǔ),在國內(nèi)經(jīng)濟中,目前對房地產(chǎn)的土地供應有失衡之處。
宏觀上看,國內(nèi)每年都要供應城市開發(fā)用地,要把農(nóng)業(yè)用地、耕地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。幾十年來,大體上平均每年要用800萬畝耕地征地動遷,轉(zhuǎn)化為國有建設(shè)用地。
每年800萬畝,每10年就是8000萬畝,加上地方政府或者地方上的各種企業(yè),總會有一些計劃外的征地,這樣的話,國家一年800萬畝,下邊有個百分之十幾多征的地,實際上,每十年國家要用掉1億畝耕地。
我們改革開放30多年,國家的耕地少了3億多畝,1980年的時候,國家的耕地是23億畝,到了去年,是20億畝左右,再過30年就不可避免地要降到18億畝以下了。
我們國家有個判斷,無論如何,十三四億人口,吃飯問題至少需要18億畝耕地。
一畝地滿打滿算產(chǎn)1000斤糧食,每年1萬億斤糧就需要10億畝解決吃飯問題,五六億畝種蔬菜水果,但是我們還需要飼料,我們吃的肉類,人均一年要吃40公斤左右,13億人,就是5000萬噸,按照1:4算飼料,就是幾億噸,這幾億噸需要五六億畝地,所以中國的地是不夠的,每年都要進口飼料或者糧食。
總之,18億畝耕地紅線要守住,這是中國的客觀需要和國家安全所在。
現(xiàn)在的土地供應,已經(jīng)不是過去30年每年800萬畝了, 2015年供應了770萬畝,2016年供應了700萬畝,今年,還沒到年底,實際供應還不知道,但是計劃是供應600萬畝。
土地供應的總量在減少,城市里的用地會緊張一點,這是第一個問題。
第二個問題是,這600萬畝土地,分成四個方面的用途。
這個地說起來是城市建設(shè)用地,但是農(nóng)村也同樣有建設(shè)性用地的需求,比如農(nóng)村修一個水庫,搞農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施,或者城市和城市之間修1000公里高速鐵路,途中經(jīng)過農(nóng)村的地變成建設(shè)性用地。
這樣的話,600萬畝土地,會有35%左右實際上是用在農(nóng)村里的建設(shè)用地。真正到了城市里面,剩下2/3,600萬畝里還有400萬畝。
這400萬畝又一分為三:有50%幾,用于城市里的基礎(chǔ)設(shè)施比如城市的道路、綠化、市政建設(shè);
第二塊是工業(yè),在國家改革開放最初的二三十年,大家都高度重視第二產(chǎn)業(yè),招商引資沒有本錢,就用土地做本錢,工業(yè)用地便宜。
如果來了一個搞100億產(chǎn)值的老板,可能不是供應1平方公里,而是2平方公里都給他了,供地比較慷慨,投入產(chǎn)出率低,不那么集約、節(jié)約。
過去幾十年形成的,城市土地中工業(yè)用地占比差不多30%。現(xiàn)在我們每年增加的,比如今年的600萬畝土地,大體上會有多少給了工業(yè)呢?22%左右。
剩下來住宅可以拿多少?10%。就是說總分母600萬畝中,10%給了房地產(chǎn)。
這個比例是不平衡的,老百姓的住房用地,一般占這個城市所有土地的25%,我們呢,只占10%,這就顯得少了。
好不容易有了這點地,可以作為城市居住用地使用拍賣,那么是不是大城市人多就應該多供應點?人少的就應該少供應一點呢?
政府做事呢,會有點,不叫長官意志,而是想調(diào)控。城市太大了,我有意控制你幾個點,土地不能再增加了,人也不能再增加了;反過來,中小城市,200萬-300萬人口級的城市,他們想發(fā)展,比較容易得到上級部門支持,指標拿到的時候,假如說平均一刀切,結(jié)果大城市人口集中多,流入多,結(jié)果土地拿的少。
每個城市的10%里面,可能越大的城市眼下每年新增的供地,住宅用地反而更少一點,反倒是中等城市、小城市會更多一點。
供不應求,土地越拍越貴。
這是我要講的供地失衡的問題,很多失衡的狀況,一旦了解了底細,就會發(fā)現(xiàn)邏輯上是想得通的,我們在經(jīng)濟調(diào)控中,應該有更務實更合理的調(diào)控方式。
失衡之二:土地價格
這十年,一線城市的房價幾乎漲了10倍以上,有時候大家會說這是通貨膨脹現(xiàn)象,十多年前,中國GDP 10多萬億的時候,貸款余額也就是10多萬億,現(xiàn)在是150多萬億,貨幣增加了十幾倍,房價有的地方也漲了8倍、10倍、12倍。
到底是貨幣漲,房價漲,還是土地漲,房價漲呢?
我個人認為,一切物價上漲都是通貨膨脹現(xiàn)象,這么籠統(tǒng)的一個經(jīng)濟規(guī)律是沒錯的,但是為什么貨幣通貨膨脹了三倍,有的東西漲了,有的東西掉價呢?說明還是跟具體的供求有關(guān),如果真的是一個供過于求的東西,貨幣哪怕泛濫,這東西價格跌掉一半也是有可能。
房地產(chǎn)之所以漲價,一個很重要的因素是和地價有關(guān)。
地價漲了,房價跟著漲,房子本身是會貶值的,每年折舊,用個幾十年可能就會拆掉,但是在城市里,土地每年都會升值,最后這個房子哪怕拆掉了還會值幾百萬甚至上千萬,是因為這塊土地升值了,我們土地升值有點畸形,長得特別高。
有三個原因:第一個原因當然是我們土地買賣的方式,我們從香港學來的土地拍賣制度,應該是上世紀80年代后期90年代初期,我當時在浦東新區(qū),我們一起到香港學習土地拍賣制度,幾個月學了回來,中國第一輪的土地批租拍賣是從上海上開始的,我對這件事,應該說了解得特別清晰。
總的來說,拍賣有它的好處,在政府主導的機制里,拍賣是陽光的市場機制,能夠避免腐敗和灰色交易。如果是協(xié)議出讓,居間交易中搞不清的事,不知道會害了多少干部。
拍賣制是好的,但是拍賣制的規(guī)則是價高者得,很多家來叫這塊地,就可能幾十輪甚至上百輪地叫價,越拍越高,拍賣的上限怎么封頂缺少一個有效的制度安排,光靠行政手段,比如拍到3000萬一畝的時候,拍上去的不算,到此封頂,這又有點和規(guī)則不合。
這是第一點原因,拍賣制本身會推高地價。
第二個原因是土地本身就供不應求,假如說我們供應城市的土地,平均在供地量的20%,情況就會比較平衡,現(xiàn)在供應的只有10%,少了一點,而且是不均衡的,對一線城市供應不足,越供應不足,拍賣地價越高,最后倒過來,地價越來越高,房價越來越高。
這是第二個問題,供不應求短缺,總的供應上短缺,有缺口產(chǎn)生的問題。
第三個原因是,城市發(fā)展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市邊緣地帶征收農(nóng)民的地,新增土地擴張來發(fā)展,新增土地擴張是跟國家要的指標。
每一個城市的市長,另外有個手,它在干的一個活呢,是不要指標了,把這個城市幾十年上百年留下來的棚戶區(qū)、貧民窟、破房子拆掉,叫舊城改造。舊城改造不要指標,本來就是城市建設(shè)用地。
拆遷會有什么情況呢?如果這個地區(qū)的房價大體是7000元一平方米,你來拆1000戶,每戶有個100平方米,這10萬平方米怎么補償?大體上按照這個地區(qū)的均價來補償,這是拆遷的基本邏輯。
所以拆遷10萬平方米的土地,地價7000元/平方米,造出來的房子一定到一萬五六,拆遷會帶來巨大的土地成本。
過了一年兩年,這塊地旁邊的地要拆遷,拆遷的成本就不是六七千,而是一萬五、兩萬,這很正常,以這個地價成本拆出來的房子,造出來的就會賣三萬四萬。
這個意義上,城市的土地如果都是靠拆遷而來,造新房子滾動開發(fā),房價容易高。
所以我們現(xiàn)在的城市,在拍賣機制下,在一個總體上新供的土地短缺的情況下,老城改造,拆遷循環(huán),這三個機制疊加在一起,就會導致房價往上升。
一定要說這里面哪個人負責,這里面是一種機制,幾乎所有人都在埋怨,開發(fā)商埋怨土地價高,老百姓埋怨房價高,官員埋怨投資環(huán)境破壞了,所有人都不滿意,似乎無法改變它。
失衡之三:房地產(chǎn)占用的社會資源
每年的固定資產(chǎn)投資比重太大,消耗的金融資源比重太大,房地產(chǎn)在財政稅收的比重中太大,這是三個失衡。
從投資來說,一般經(jīng)濟學、城市學有個基本的經(jīng)驗,一個城市的固定資產(chǎn)投資中,房地產(chǎn)投資每年不要超過25%,這個話呢,10年前我在重慶管這個事情定了這個原則后就在說,我看到網(wǎng)上有一個專家說,黃奇帆這個人有時候會拿出一些很武斷的結(jié)論,使用效果不錯,但是到底是什么地方來的理論?就定了很武斷的結(jié)論。
我當時看到,想了想,我似乎因為不是教授,不會整天寫報告,為什么這么做那么做。實際上有個理論,很簡單,就是六分之一的理論。
一個人正常的家庭,如果是租房子,最好月收入的1/6以內(nèi)付房租,如果你用了1/3的錢在付房租,你的生活會很困難,比例失調(diào)了,如果你不是租房住,而是買房住,用你一生的工作正常收入,三十六七年的六分之一,六七年的家庭收入買套房,這個1/6是這么來的。
一個城市的GDP如果有1000億,這個城市搞房地產(chǎn)投資,最好在GDP的1/6以內(nèi),就是150億。
意思就是,GDP不能都用來投資造房,否則就像一個家庭無法正常持續(xù)健康地生活一樣的道理。
一個正常的城市,每年的固定資產(chǎn)投資不要超過GDP總量的60%,否則就不可持續(xù)。
我們現(xiàn)在國家32個中心城市和直轄市,有5個城市,已經(jīng)連續(xù)多年,房地產(chǎn)投資每年占整個GDP的60%以上,然后有16個城市比例偏高,當然也有少數(shù)五六個城市在10%幾,這些城市發(fā)育不足。
房子賣得多,基礎(chǔ)設(shè)施沒有跟進,工商產(chǎn)業(yè)沒有跟進,空城鬼城便會出現(xiàn),各種情況都有。
這是第三個失衡,固定資產(chǎn)投資綁架經(jīng)濟發(fā)展成為增長的撒手锏。
失衡之四:綁架金融
2016年,中國100多萬億的貸款,有百分之二十七八,是房地產(chǎn)相關(guān)的,開發(fā)貸加按揭貸,也就是說,房地產(chǎn)用了全部金融資金量的百分之二十七八。
大家知道房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中產(chǎn)生的GDP是7%,綁架的資金量是百分之二十七八,去年,工農(nóng)中建交等主要銀行,新增貸款的百分之七八十是房地產(chǎn),全國而言,到去年年底,全國新增貸款量的46%是房地產(chǎn)。
從這個角度講,房地產(chǎn)綁架了太多的金融資源,也可以說,脫實就虛,這么多金融資源沒有進入實體經(jīng)濟,都在房地產(chǎn)。
失衡之五:稅收
這些年,中央加地方的財政收入,房地產(chǎn)差不多占了35%,聽起來還好,但是因為中央沒有房地產(chǎn)的收入,房地產(chǎn)收入屬地化,所以這一塊房地產(chǎn)的收入、土地出讓金、預算外資金有3.7萬億。
在地方的稅里面,有40%是房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的稅收。我們整個國家的稅收是17萬億,地方稅總的10萬億,有4萬億與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián),再加上土地出讓金,預算外資金,疊加起來,將近8萬億。
講這段話的意思是,整個地方的收入是多少呢?一共是13萬億、14萬億,里面有接近8萬億,是和房地產(chǎn)有關(guān)的,如果地方政府離了房地產(chǎn),是會斷糧的,所以這也是太依賴房地產(chǎn)。
失衡之六:銷售租賃比例
在美國和歐洲,所有的商業(yè)性房屋,50%左右銷售,50%租賃。租賃有兩類,一類是房產(chǎn)商自己開發(fā)的房產(chǎn)租賃,第二類是小業(yè)主老百姓有很多套房,自己住一套,其他的租賃,這就形成了50%的租賃市場。
新加坡接近80%都是公租房。有點像改革開放前,我們都住在政府集體企業(yè)的公房中,產(chǎn)權(quán)歸公家,分配的房子歸你租用,不是你的產(chǎn)權(quán),也不能買賣。
這十年開發(fā)的房屋,每年十幾億平方米,作為租用的,不到10%,90%以上的商品房都是買賣,這個市場是畸形的。
租賃市場有4個不足:
第一,租賃者是弱勢群體,沒有談判的能力,租房的人和企業(yè),可以隨心所欲地調(diào)租金;
第二,隨意把房子收走;
第三,各種重要的公權(quán)部門,沒把租賃房屋的住戶當做同等公民待遇,租了房子的上不了這個學區(qū)的學校,必須買房,醫(yī)療也是這樣,醫(yī)保的服務都和產(chǎn)權(quán)房有關(guān),入戶也是,買房滿幾年可以入戶,租房就不行。
老百姓有了這個心態(tài)之后,會覺得我現(xiàn)在租房子是沒辦法,只要有一天,稍微有條件就買產(chǎn)權(quán)房,總之把租賃當成短暫的沒辦法的辦法。
失衡之七:房價收入比
六七年家庭收入買套房是個合理的年限,我們現(xiàn)在實際情況,均價對均價,一線城市一般都在40年左右。
紐約、倫敦市中心的房子也不便宜,但是按倫敦房子的均價,家庭戶均收入10年以內(nèi)也可以買到房。
總得來說,我們高得離譜。
一般的二線城市,在20多年,當然也有邊緣一些的地方,五六年。
失衡之八:房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)
一二線城市土地供不應求,房產(chǎn)開發(fā)量供不應求,這些地方只夠賣三四個月,而且是在限賣限購的情況下,不需要去庫存。有些地方是三年四年都賣不掉。
這是一種失衡,資源錯配。
供不應求的地方應該多供一些土地多造點房子,供過于求的地方應該不再批土地給它。
這就要把錯配的資源調(diào)配回來。
具體而言,房地產(chǎn)開發(fā)是個供給端的概念,不是等到市場需求端來調(diào)控,一定是在供給端,政府和企業(yè)可以有明確的信息,進行調(diào)整的。
比如,一個城市人均住宅是多少,大賬上說40平方米,如果只有100萬人,這個城市造4000萬平方米就夠了,過去幾十年,留了2000萬平方米,結(jié)果每年又去開發(fā)1000萬平方米,五年一過,有個七八千萬平方米,人均住宅面積就變成70平,80平,肯定過剩。
所以這是可以預測的,應該有規(guī)劃數(shù)的,上下波動個10%、15%,不得了,不能由著開發(fā)商想蓋多少蓋多少,政府短期效應,這會兒開發(fā)的多,GDP投資拉動的多,短期效應,然后拍拍屁股走了,這個地方容易爛尾,后面的人收拾爛尾。
一個地方應該建多少寫字樓?各個地方都在蓋寫字樓,作為城市中央商務區(qū)造的寫字樓,為全社會的貿(mào)易公司服務的,一般中等城市以下,每兩萬元GDP一平方米,如果你的城市有1000億的GDP,說穿了,500萬平方米的寫字樓到極限了,多造一定是過剩的。
如果是像上海這樣的大城市呢,資源利用率高,其實GDP,4萬元左右一個平方,上海一年有25000億的GDP,第三方造的為所有人用的寫字樓,6000萬平方米足矣。
上海商業(yè)零售額在1萬億左右,這1萬億蓋多少商場、零售商店呢?大賬上說,2萬元一平方米,1萬億造5000萬平方米;上海還有一種方法,一個人2平方米,上?,F(xiàn)在2400萬人,打造5000萬平方米,這種算法內(nèi)在都有規(guī)則。
如果你一平方米的商業(yè)零售只有1萬元,這一平方米的房子的價格在大城市里倒要幾萬元,賠死了。
有些城市,開發(fā)商一進來,搞一個五十萬方的大賣場,不是一個老板搞的,這個老板搞兩個,那個老板搞兩個,政府有興致批,都是空城鬼城的代表,好大喜功的代表。
這些都是要吸取教訓的。
失衡之九:市場秩序
比如原來規(guī)劃用途是寫字樓的去造住宅,原來是工業(yè)后來做商業(yè),隨便轉(zhuǎn)化用途,隨意變換容積率,可能政府知道了,罰款一下。
各種亂象很多。房產(chǎn)銷售時,商鋪的面積切碎了賣,賣不掉了,售后返租,實際上是高息攬儲,最后壞賬,變成社會不穩(wěn)定的源頭。
房產(chǎn)商在融資的時候,高利貸,職工系統(tǒng)亂集資,社會上騙老百姓亂集資,都是房產(chǎn)商在開發(fā)中的亂象。
還有一種,批了土地后,兩年必須啟動開發(fā),三五年完成,太多的房產(chǎn)商囤積了地十年沒有開發(fā),這十年來,房價漲了10倍,什么活也不干,利潤增加10倍。
政府土地儲備很少,開發(fā)商土地多多,囤地,囤房,賣不掉的房,切碎了賣,售后返租,當股票一樣的當成標準化的再賣。
這些都是要加強管理。
失衡之十:調(diào)控方向
失衡是政府本身在管理房地產(chǎn)時,經(jīng)濟下行希望刺激房地產(chǎn),往東調(diào),房地產(chǎn)泡沫來了以后,希望壓住它,穩(wěn)住它,不讓它亂漲價,往西調(diào)。
現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控是有這種不東不西的狀態(tài)。
再有呢,采取的辦法行政性的居多,短期的措施缺少理性的長周期措施,缺少法律性措施,缺少經(jīng)濟邏輯、經(jīng)濟杠桿措施。
比較多的是需求側(cè)的調(diào)調(diào)控控,緊緊松松,在供給上進行有效的結(jié)構(gòu)性調(diào)控比較少。
這就是我們在調(diào)控方面的缺陷,也是習總書記批評的,這種政府長周期的法制性的問題。
以上十項,是房地產(chǎn)失衡的具體表現(xiàn),這種失衡會帶來三個后果:
實體經(jīng)濟脫實就虛,土地成本高,房價高,對搞實體經(jīng)濟的投資肯定是不劃算的。
實體經(jīng)濟看到搞房地產(chǎn)那么輕松,賣套房比它好幾年賺的都多,有點錢就不再往實體投,都投到房地產(chǎn)。
實體經(jīng)濟的職工,也因為房地產(chǎn)價格過高,招來的人才買不起房,沒地方住。
從長周期來說,房地產(chǎn)是必須要有的,但是高房價造成的后果,對實體經(jīng)濟的傷害是不言而喻的。
怎么樣建立長效機制?圍繞總書記說的,要從土地、金融、財稅、投資、法制五個方面采取長效的機制,形成制度化的安排,系統(tǒng)地做好房地產(chǎn)的調(diào)控。
總書記的要求非常深刻,我要說的就是學習總書記關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的五個方面要求的一些思考。
長效機制之一:土地
我覺得對土地的調(diào)控需要那么四個五個剛性的措施。
一個城市土地供應總量,按一人100平方米,100萬人就供100平方公里,一千萬人就供1000平方公里。
爬行釘住,后發(fā)制人。
什么意思?你這個城市有本事,把這個人口搞到500萬,那我以前只給了你350萬平方米,現(xiàn)在每年補你幾十萬平方米。
不能根據(jù)長官意志,計劃未來有500萬人,現(xiàn)在才兩百萬,就要500平方公里土地,結(jié)果我在10年里,真的給你300平方公里土地,你300萬人沒來,只來了100萬人,甚至原來的200萬人還走了,這個土地的錯配,誰負責。
土地要爬行釘住,而不是說要你去臆想調(diào)控,長官意志,違反經(jīng)濟規(guī)律。
就按這個邏輯,不復雜,如果上海到了2500萬人,一定要2500平方公里,不是沒有地啊,上海有6000多平方公里,還有很多農(nóng)業(yè),農(nóng)業(yè)在上海只占1%的GDP,農(nóng)民人口也只有三四十萬,在這個意義上,一定維持農(nóng)業(yè)也是要做城市綠色農(nóng)業(yè),示范農(nóng)業(yè)。由此而言,如果這個城市本身的土地不足了,不到人均100平方米了,就應該補上去。
所以在這個意義上,不是拿到指標,三四百個城市大家平分,而是看誰人口多。
人口怎么多起來呢?有句話叫產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃功能走,人口跟著產(chǎn)業(yè)走,二產(chǎn)、三產(chǎn)發(fā)達了,人口就多,土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走。
當你把前面的幾個環(huán)節(jié)做成了,我爬行釘住就行了。最笨的辦法也是最有效的辦法。
長效機制之二:法律
用法律,或者非常剛性的約束。
人均100平方米干嘛的?絕對不是100平方米都去搞住宅。作為城市來說,100平方大體上55平方米城市基礎(chǔ)設(shè)施,公共設(shè)施,包括學校醫(yī)院,城市綠地;工業(yè)20平方米。
如果一個城市有1000平方公里,就有200平方公里搞工業(yè),1平方公里可以搞100億,那200平方公里,那就是2萬億啊,很大的工業(yè)體量。
像金橋,90年代浦東開發(fā)的時候,規(guī)劃了10平方公里,我們當時就定下來每平方公里至少100億,到了2000年,朱曉明是金橋開發(fā)區(qū)老總,他說,金橋已經(jīng)有1500億。10平方公里里面,7平方公里的工業(yè)園區(qū),每平方公里干了200億。
我講這段話意思是,工業(yè)就是要約束性強一點,要把過去太慷慨的工業(yè)用地再高壓緊逼下把土地置換一些出來,或者在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、工業(yè)結(jié)構(gòu)里做一些調(diào)控,把低利用率的換成高利用率的,使工業(yè)更加節(jié)約。
剩下的25平方米,就是土地批租,商品房的開發(fā),20平方米給居民開發(fā),5平方米給商業(yè)。
如果1000萬人的城市,可以搞一個50平方公里的商業(yè)區(qū),大家知道曼哈頓的商業(yè)區(qū)多繁華,只用了10平方公里。
原來上海的南京路,多繁華的商業(yè),整個土地的建筑面積幾平方公里,非常節(jié)約。
地價方面呢,總的供應量起到了保障作用之后,拍賣土地的時候也要有限價措施,大體上講,樓面地價不要超過當期房價的1/3。
如果周圍房價是1萬,這會兒動遷產(chǎn)生的土地拍賣,拍到3300,就應該適可而止,不能說我征地花到6000,我就要拍到6000。
限價不是長官隨意的限制,其實政府不在土地上去推高地價,地價跟著房價慢慢走。
如果你是舊城改造拆下來的,成本的確很高,不能由著這個成本,由著拍賣覆蓋成本不虧本這樣的小心眼,應該把政府給你的城鄉(xiāng)結(jié)合部的,供應比較充分的土地資源,那個地方可能會得到的土地出讓金,補充平衡市中心舊城改造的土地出讓金。
這么平衡之后,看起來你可能吃了點小虧,但是城市投資環(huán)境好了,工商經(jīng)濟發(fā)展了,實體經(jīng)濟和房地產(chǎn)不失衡了,你是可持續(xù)發(fā)展,稅收、金融、投資都跟實體經(jīng)濟更多地連在一起,城市會更好地發(fā)展。
金融方面的措施要堅決守住底線,任何開發(fā)商買土地的錢,必須自有資金,上世紀90年代我在浦東開發(fā)的時候,就是這個約定。
這里面有個原理,開發(fā)商對房地產(chǎn)的總投資理論上1:3,自己的資本金是1的話,社會的融資可以是3,就是總資產(chǎn)的25%是資本金。對工業(yè)企業(yè),我們是1:2,1/3的資本金。
房地產(chǎn)商呢,融通量大一點,1:3,也就是25%的資本金,當然是拿來買地了,地如果是你自己買的,可以抵押了融資,拿到錢造房子,封頂?shù)臅r候,可以預售,老百姓已經(jīng)把預售定金或者按揭貸款的資金轉(zhuǎn)過來,最終是土地的自有資金加房屋開發(fā)的融資資金開發(fā)貸,再加預售過程中老百姓的按揭貸。
現(xiàn)在全國房地產(chǎn)商的融通量是多少呢?1:9,我這么說可能還是保守的,有的開發(fā)商可能1:50。
你聽他有幾千億的資產(chǎn),債務95%,萬一有壞賬,銀行倒霉。
買地皮的時候,來個三七開,如果這塊地皮是10個億,他自己拿3個億,借了7個億,拿到地了去銀行抵押,抵押至少六七個億,造房子,賣樓花,把預售的錢拿到了。
這個地是10億買來的,三年后,地價漲到20億,真的要開發(fā)的時候,20億作為抵押物,可以拿到15億的錢,整個開發(fā)流程中的融資,到了1:9,這就是房產(chǎn)綁架金融的情況。
地王不斷出現(xiàn),是房產(chǎn)商跟金融系統(tǒng)的關(guān)系,誰融資能力強誰就拿到地王,融資再多也不擔心,地價一炒高,什么問題都解決了。
地王現(xiàn)象不僅是土地短缺,拍賣機制的問題,還和融資的無限透支,缺乏隔離墻有關(guān)。
為什么那么多資金都往房地產(chǎn)里面走,如果有一個防火墻,一切買地的錢通通不能借債,只要做到這一條,M2跟你有什么關(guān)系?進不來的嘛。
我在重慶,一直是管住融資的,但有時也會露項。
來個房產(chǎn)商,買了15個億的一塊地,把房子造起來又花了15個億,30個億全是借來的,而且借的高利貸利息是17%,五年時間,30億債務變成60多億,房子造好實際上也只能賣個四十億,五十億,當然破產(chǎn)了。
一查賬,是三個很有名的工業(yè)企業(yè),看著房地產(chǎn)熱,工廠還可以,搞汽車的,跟信托公司去借錢,這個事情一協(xié)調(diào),我說三令五申不許借錢買地,借了高利貸還來買地,這是個教訓。國土局說這三個公司老板都是有名的工商聯(lián)副主席,去信托借錢都是用工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)抵押的,所以就疏漏了,沒查。我說一切房產(chǎn)商批租土地,別的不用查,就查資金血統(tǒng),只要是借來的,通通不允許進入。這樣一來,地王會消失大半。
第二個是房產(chǎn)商在開發(fā)過程中,如果一個房產(chǎn)商,有幾十個上百個金融單位的賬戶,總的債務,高利息的占了全部融資的50%以上,對不起了,資金賬戶是危機狀態(tài),這種房產(chǎn)商,對它的運營,都要當心。
第三要管住老百姓買房的融資,首套房是百分之二十到三十的首付,第二套房百分之五十六十的首付,第三套房,通通全首付,只要全首付了,不管他買三套五套,不用擔心他會帶來金融危機,危機是他自己家里的事情。
這條要堅決做到,但是在中國做到比較難,美國做得比較到位,美國不是所有的商業(yè)銀行都可以搞按揭貸款,美國的按揭貸款,就在5個金融機構(gòu),對50個州全部覆蓋,這樣的話,老百姓的按揭一目了然。
我們銀行對老百姓的按揭貸款造假賬非常粗放,老百姓在其他國家是交稅單,根據(jù)這個來測算能付多少按揭,我們叫單位開收入證明,一個私人老板,現(xiàn)在就幫員工開五萬塊一個月的收入證明,有啥關(guān)系?甚至銀行自己有蘿卜章給客戶開收入證明。
長效機制之三:稅收
稅制從來都是重要的調(diào)控手段。
第一條,高端有遏制,中端有鼓勵,終端有保障。
比如,你如果想買一個5000萬元的高端別墅,交易契稅,可能要交5%,普通住宅交1%,保障房0.2%,還可以抵扣,這樣的話,就叫差別化稅率。
別墅買了以后,兩年或者五年就要炒掉,我就把交易稅從5%,遞增到8%,香港就這么干的,不斷在印花稅上遞增,加到?jīng)]人敢炒。
中端有鼓勵,老百姓買的是自己住,總的有各種抵扣,我甚至認為,住房首套房,按揭貸款的錢,可以抵扣個人所得稅,我相信中國政府搞稅制改革,分類稅改成綜合稅的時候,是可以按揭貸款抵扣所得稅的。
全世界都是這么抵扣的,美國個人所得稅,賬面上39%,實際上25%,就這么抵扣掉了。
低端的有保障,不僅不收稅,政府出錢幫你解決住房問題。
這是三端調(diào)控的體系。
第二個是要把物業(yè)稅、房產(chǎn)稅或者以后總體上叫房地產(chǎn)稅搞上去。
什么叫房地產(chǎn)稅?
一是對這個社會存在的各種存量、增量都要收稅,不是說只收增量,試點的時候可以;
二是如果物業(yè)價值上升了,根據(jù)升值的額度來收稅;
三是越高檔的房子持有的成本越高;
四是低端、中端和合理的住房需求,房地產(chǎn)稅里是有許多可以抵扣的,最后這個社會百分之七八十的老百姓,盡管房地產(chǎn)稅是普遍實施的,但是最后的結(jié)果是壓力不大,一定是對高端的炒房持有者會有巨大的壓力;
五是大家會說,房地產(chǎn)稅收了,土地出讓金是不是就不收了?你不能前道到,后道也收。國外土地是私有的,沒有土地出讓金,國內(nèi)土地是國有的,有出讓金是合理的,并不是有房地產(chǎn)稅就要否掉土地出讓金。
出讓之后,是不是70年以后再要第二次出讓呢?有房地產(chǎn)稅覆蓋,淡入淡出,就不用補交土地出讓金了,這也是一種邏輯上的必然。
房地產(chǎn)稅有什么好處呢?
第一讓稅制健全,中國普遍是間接稅,缺少直接稅,房地產(chǎn)稅是一種持有環(huán)節(jié)的直接稅,在美國歐洲,直接稅占總稅收的40%,中國連10% 都沒有,這是稅法體系、國際慣例的一個方向性實踐。
第二,房地產(chǎn)稅對炒房是有一定的遏制作用的。說房地產(chǎn)稅對炒房沒作用,要么是弱智,要么是閉著眼睛說瞎話。
第三,有了房地產(chǎn)稅以后,持有環(huán)節(jié)成本提高,對資源優(yōu)化配置、對租賃市場的形成有好處。
第四,對社會在房屋領(lǐng)域的意識形態(tài)有意義,所以2009年、2010年在財政部領(lǐng)取了這項任務,在重慶做了試點。
稅收方面還有一個事,三中全會提出,農(nóng)村的集體土地和城市的國有土地,如果在一個地方拍賣,現(xiàn)在的辦法是非要把農(nóng)村土地征用,然后一起拍,征地的時候,一般地價比較低,這樣就減少了農(nóng)民的利益。
三中全會提出,同地同權(quán)同價,要把這件事落實到位,稅收要跟進。因為地價,拍賣的時候很可能賣出500萬元一畝,明明是農(nóng)田,怎么會變500萬一畝,因為地價并不是征地成本決定的,它和基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān),有地鐵當然高,基礎(chǔ)設(shè)施配套好地價會高,這些土地的地價高,是社會資源的投入。國有土地拍來的高價,當然去蓋這些公共資源,集體土地拍了高價,全部歸集體家庭所有,這個不公平。
所以在美國、臺灣、馬尼拉有個稅收,不管哪一類土地,成本算掉以后,增值部分,增值50%,收40%的稅,增值100%,收50%的稅,增值200%以上收60%的稅。
這個增值稅現(xiàn)在還沒有出臺。
沒出臺呢,真要把現(xiàn)在的土地同股同權(quán)同地價去拍,拍出來之后農(nóng)民就拿錢嗎?也不一定。
這塊地正好在金融區(qū)邊上,拍了個500萬一畝,那個農(nóng)民同樣的地,在學校旁邊,拍下來就是造學校,50萬一畝,這個農(nóng)民不就吃虧了嗎?
這個意義上講,拍的低的,土地增值稅交的很少,拍的高的,土地增值稅交得高,也是一種平衡。
長效機制之四:租賃市場
習總書記在2014年城市工作會議上講過,每個城市特別是大城市,總有20%人買不起房子,政府要造公租房配置給他們。
如果一個社會有1000萬人,200萬人租了公租房。另外有200萬人住了房產(chǎn)商造的住宅持有出租的房子,商業(yè)性的租賃房,還有10%的人住了小業(yè)主出租的房子,如果我們能有50%的租賃市場,那住房系統(tǒng)就比較平衡了。
公租房,這幾年政府都造了一批,我覺得政府的公租房有五個要點:
一是,大體上不能造太多,一個城市覆蓋20%的人口,如果100萬人的城市,公租房的投放對象是農(nóng)民工、學生和城市的住房困難戶。我們以前幫困呢,總是看人家的家庭收入兩千塊三千塊,其實只要看人均住房面積,三口之家,十年來人均住房在30平方米以下,他也許年收入有10萬元,也許小孩在美國讀書,或者老人生病,住房困難戶造不了假,收入困難戶很容易造假。學生不會造假,農(nóng)民工造不了假。這個不要靠收入證明,現(xiàn)在的收入證明搞不清。
第二,要三配套,房子造好了,公共設(shè)施學校醫(yī)院的配套,公共基礎(chǔ)設(shè)施的配套,戶籍管理的派出所、居委會的配套。
第三,管理上,公租房是國家的,不能有二房東賺外快。
第四,不能造成貧民窟,應該和商品房集聚區(qū)行成1/4,3/4的比例,地區(qū)的公共設(shè)施配套是給所有人的。
第五,租金應該是商品房租金的百分之五十到六十,符合低收入公租房對象家庭收入六分之一的房租。
實際上,公租房,60%的左右的貸款,收到的租金利息足夠平衡貸款利息,五年以后,老百姓可以把房子買過去,共有產(chǎn)權(quán)房。
共有產(chǎn)權(quán)房可以按市場價賣,賣的時候,政府回購。美國、新加坡都是這樣。
我和美國的住房保障局局長交流過,他們的保障房造出來以后,老百姓想要退出去,只能退給政府,由他們再出給新時期的保障對象,這件事應該持之以恒,以民為本地去做。
房地產(chǎn)商不是不愿意持有,而是融資結(jié)構(gòu)害了整個中國的房產(chǎn)商,永遠做不了持有房子的出租者。他一比九的融資結(jié)構(gòu),逼得他房子一造好,就急吼吼地要回籠資金。
李嘉誠不是這種狀況,他在浦東拿的地,1993年拿的地,1997、1998年造好,出租,協(xié)議都是10年期,到了2008年、2009年的時候,全部回收,重新裝修,2009年、2010年開始變成銷售,房價從一萬多變成10萬,這就是發(fā)了橫財了。
中國租賃這么少,跟房產(chǎn)的租賃結(jié)構(gòu)有關(guān),政府要讓開發(fā)商進入1:3的融資結(jié)構(gòu),到了持有環(huán)節(jié),能夠出租的,必須60%的資本金,40%的貸款,這樣的話,收來的租金一定能夠平衡40%的貸款的本息還款計劃。
政府對這種,三年五年十年租賃的房產(chǎn)公司,有一套鼓勵政策,包括租房的公積金,應該盡可能地提供給房客,公積金拿來付房租,房租抵扣個人所得稅,拿出房子出租的也應該有鼓勵。
對租房者,要從法律上保護產(chǎn)權(quán)房的居民同等的公共服務地位。
長效機制之五:地票
最后一點我特別要說的是,整個房地產(chǎn)的調(diào)控還有一個措施就是地票。
地票是在講什么呢?
我就說中國土地制度有兩件事。
一件事,我們這么多人,耕地總的不充分。要做兩件事,第一是集約節(jié)約使用土地指標,不要造成每10年少1億畝的需求,應該每10年,少5000萬畝,4000萬畝。
還有20年就用到18億畝土地紅線了,如果這2億畝,可以變成40年,50年用到,這樣可以把時間拉長,可持續(xù)發(fā)展勢頭更猛。
最重要的是工業(yè)用地要節(jié)約,同時農(nóng)村的建筑性用地要集約節(jié)約,商品房的住房用地不能太苛刻,要多給。
第二個要講個更深入的問題,一百年、兩百年,城市化大規(guī)模推進過程中出現(xiàn)的現(xiàn)象,城市化進程沒有減少耕地,耕地有所增加,人在在農(nóng)村居住的時候比較分散,人均建筑用地,要用到250平方米到300平方米,城市比較節(jié)約和集約,人均是100平方米,所以當1億人進城,真要在城市中生活,城里邊肯定要給他1萬平方公里的土地,那么農(nóng)村里面可以退出2.5萬平方公里土地,但是中國的農(nóng)民呢,兩頭占,所以我們才會出現(xiàn)10年少1億畝,30年少3億畝,否則的話,應該是大體平衡,平衡還有余。
要化解這件事,我自己認為有三個原理。
第一,憲法上規(guī)定的三個底線,農(nóng)村的土地是集體的,你不能把它變成私人的,農(nóng)村的土地變化中間要保護農(nóng)民的利益,農(nóng)村的土地有用途管制,搞農(nóng)業(yè)的搞農(nóng)業(yè),搞建設(shè)的搞建設(shè),這三個是游戲規(guī)則,不能改變。
第二,耕地的轉(zhuǎn)換,要使得農(nóng)村退出來的地,大于進城的地,這是世界城市化運動中的一個現(xiàn)象,我們沒有這個現(xiàn)象,要把它體現(xiàn)出來。
第三,你不能光說城鄉(xiāng)結(jié)合部的那點郊區(qū)進行這樣的轉(zhuǎn)換,要讓1000公里外的農(nóng)村,分享城市增值的級差地租。
按照這三個原理,我們想了一個地票的招,就是要把農(nóng)民進城以后的宅基地,或者集體組織廢棄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地,廢棄的小學土地,廢棄的糧站的公共用地,復墾為耕地。
農(nóng)民進了城了,房子空在那里,租不出去,賣也賣不了幾萬塊錢,把農(nóng)房農(nóng)地復墾為耕地。
這件事有四個環(huán)節(jié):一是復墾;二是有關(guān)部門驗收;三是給你一個地票可以到交易所交易,房產(chǎn)商要買城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地,需要指標,就來買這個指標;四是城郊結(jié)合部的土地就去掉了。
這個過程中就可以看到,農(nóng)民進城了,農(nóng)村閑置的宅基地建設(shè)用地變成耕地了,城郊結(jié)合部增的耕地,小于農(nóng)村復墾的耕地,最后增減掛鉤,全社會的耕地總量增加。
這樣的一個工作可以產(chǎn)生幾個好處:
一是耕地保護。
現(xiàn)在出現(xiàn)了先征后補,我們現(xiàn)在每年征600萬畝耕地,國家也要求各地想辦法去造600萬畝耕地出來,你征了600萬畝,要造600萬畝,大家都同意,等到我把地征了以后,五年十年,是不是能造出耕地出來,不知道,或者造出來一半,沒完成。
另外,幾千年農(nóng)耕文化早就把可以造農(nóng)田的地用了,所謂的造耕地,是把山坡上,一個25度、30度的地造成梯田,破壞生態(tài)嘛,把樹林子地造成種菜的地,或者把彎彎的河道拉直,彎彎就變成良田,破壞生態(tài),沒辦法的辦法,大家都裝糊涂了。
所以地票制是把農(nóng)村缺少充分的耕地復墾的后備資源的這件事給解決了,我不復墾生態(tài)里的野地,復墾的是廢棄了的宅基地,公建用地,這就是一種集約節(jié)約。
騰出來的地票指標,讓房產(chǎn)商造房子去了,這不是平衡了嗎?這是一個好處。
第二個好處是反哺農(nóng)村。
房產(chǎn)商買地,一畝花個幾百萬塊,花幾十萬塊來買這個指標,這個錢給了農(nóng)民,可以反哺農(nóng)村,這個反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊,100公里,1000公里也可以的。
黑龍江的農(nóng)田產(chǎn)生的地票,上海如果幾十萬一畝買過來,上海征上海郊區(qū)的地,這個錢就到黑龍江去了,地票幾千公里就可以輻射了。它的虛擬性,票據(jù)性,使它有輻射性。
第三是增加農(nóng)民有收入。
我們這些年,一共賣了20多萬畝地票,每畝地票十多萬元,差不多四五百億,農(nóng)民拿到了,農(nóng)民拿了這個錢,在農(nóng)村造房子,進城都可以。
第四,農(nóng)民進城,有了公租房,這筆錢可以改善城市的生活。
地票這種制度,對城鄉(xiāng)之間的土地交易是有幫助的,但是我認為,這都是以城補農(nóng),對農(nóng)村的好處,最最重要的是在城市化過程中,對平抑城市中土地不足造成房價畸高的這種根源,起到遏制作用,能幫助大城市增加土地的有效供給。
重慶在過去這些年,每年從國家這兒拿來的土地指標,20萬畝,也的確50%幾,城市、基礎(chǔ)設(shè)施用掉了,工業(yè)上用掉20%幾,商業(yè)去掉5%,也只有10%了,我們這10%通通給了中小城市,萬州、涪陵等,他們實力比較弱,開發(fā)過程中拿國家的指標,國家的指標不花錢。
主城重慶這個大城市,800萬、1000萬人口的,每年2萬多畝的房地產(chǎn)開發(fā)地皮周轉(zhuǎn)指標都沒有用國家指標,基本上每年2萬畝的地票就在主城,主城的房產(chǎn)商,在主城動遷一概用地票,地票不受國家約束。
這樣的話,土地供應量實際上增加了一倍,就比較寬松了。
這就是我要講的,總的來說,分兩個部分,10大失衡和5個方面的制度安排,如果通過制度的安排,按照中央的要求,不僅是行政化的安排,不僅是供給側(cè)改革基本面的安排,比如中國最終應該有房地產(chǎn)稅法,應該有住房法,老百姓租賃房的法律,其實我剛剛說的所有的事情,都應該在這三個法律的框架下。
-- The end --
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