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2019年的房地產(chǎn)10大預(yù)測,房價還會漲嗎?

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2019-01-08

【導(dǎo)讀】2018年已經(jīng)畫上了圓滿的句號,在這一年里,你或彷徨、或自信,無論何種表情,都終將過去,迎接你的2019年就在眼前,該如何正確認(rèn)識2019,如何順應(yīng)2019年的時代變化,客觀面對、積極應(yīng)對,才是我們不變的原則。諸葛找房針對大家所關(guān) ...

2018年已經(jīng)畫上了圓滿的句號,在這一年里,你或彷徨、或自信,無論何種表情,都終將過去,迎接你的2019年就在眼前,該如何正確認(rèn)識2019,如何順應(yīng)2019年的時代變化,客觀面對、積極應(yīng)對,才是我們不變的原則。諸葛找房針對大家所關(guān)心的話題,根據(jù)2018年市場情況,結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策,判斷2019年市場形勢,指導(dǎo)你的所作所為,房價是漲還是跌,還能不能買房,哪里的房子值得買,哪里的房子又是假繁榮,這些都是大家在積累經(jīng)驗、總結(jié)教訓(xùn)基礎(chǔ)上,結(jié)合自己的實際情況,來決定你該如何參與2019年的房地產(chǎn)紅利。


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1、房住不炒是幾年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的綱領(lǐng)性原則。


房子是用來住的而不是用來炒的是2016年底提出的,2017年在落實中逐漸影響人們的觀念,2018年取得良好成效,次定位逐漸深入人心,普遍形成共識。任何政策的制定都是在這個原則上來展開的,而且這也是顛覆了房地產(chǎn)被過度投 資化的普遍觀念,這也證明房子回歸居住屬性的呼聲越來越高。


所以,2019年房住不炒定位不會變,無論政策是適度寬松還是繼續(xù)從嚴(yán),都必將以房住不炒為準(zhǔn)則。


2、房地產(chǎn)調(diào)控不會放松,打擊炒房依然是階段性任務(wù)。


由于2018年在調(diào)控中取得一定成果,那么必然也會對2019年政策執(zhí)行起到一定影響。調(diào)控是松是緊也讓更多人不斷去猜測和揣摩。我們調(diào)控的目的絕對不是為了打擊炒房者,但是階段性任務(wù)必然是打擊炒房,因為只要有炒房的泛濫,剛需市場就無法保障正常運行。2019年面臨的市場形勢大不一樣,如果說2018年堅決落實調(diào)控不動搖,2019年當(dāng)然也是調(diào)控不動搖,那么2019年的調(diào)控更加講究技巧性,這種技巧是要防止房價上漲基礎(chǔ)上,開始規(guī)避房價出現(xiàn)大幅回落。


2018年,國家層面三令五申強調(diào),堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松,并聯(lián)合多部門對全國多城開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動,嚴(yán)打投機炒房、穩(wěn)定市場秩序。數(shù)十個省市相繼采取行動,樓市調(diào)控進入“反炒房”新階段。大大小小政策差不多有450次之多。


2019年,即使政策會因城施策,但打擊炒房的力度不會減輕。


3、樓市“因城施策”指導(dǎo)下,地方微調(diào)擴圍將成主基調(diào)。


2018年底以來,菏澤、衡陽(樓盤)、廣州(樓盤)、珠海(樓盤)等多地對房地產(chǎn)調(diào)控政策進行了微調(diào)。人民網(wǎng)(603000,股吧)評論稱,微調(diào)不等于翻盤,變動不等于變臉,放松不等于放開,始終是因時制宜,因城施策。由此看來,官方對各地政策的微調(diào)屬于默認(rèn),也就是分類調(diào)控的延伸,那么結(jié)合地方實際情況的“因城施策”有望成為2019年樓市調(diào)控的主基調(diào)之一。


當(dāng)然,這種微調(diào)無論如何都會造成大家的一種沖動,那就是市場轉(zhuǎn)好一些,開發(fā)商也好,炒房者也罷,可能都會有漲價沖動,可是房價漲跌是他們說了算嗎?


4、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期是2019年目標(biāo)也是手段,避免房價大起大落。


2019年就一個字,“穩(wěn)”。這既是我們的目標(biāo)也是手段。住建部表示,2019年要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo),促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。


2018年過熱城市房價實際上是有下跌的,在一些毫無資源和人口支撐的城市,很可能會有房價回落跡象,但是為了防止房價大起大落,必須穩(wěn)住整個行情。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,均價上漲的城市為21個,平均漲幅為1.28%。均價下跌的城市為79個,平均跌幅為1.83%。12月份下跌城市數(shù)量增多,相比11月增加了23個,平均跌幅擴大0.83個百分點。


穩(wěn)地價和房價目的還是希望穩(wěn)住大家的預(yù)期,調(diào)控不是不讓人買房,而是在房住不炒的背景下讓炒房者退出市場。從來沒有說不讓你剛需買房,所以在預(yù)期穩(wěn)定后其實就是希望大家能夠安心踏實買房,買得起就買,買不起想別的辦法,不用再糾結(jié)該不該買了。


5、支持真實自住型需求是2019年調(diào)控努力的方向。


房住不炒,無論如何打擊炒房,最終是要讓大家住得起房。而真正用來自住的購房者不能在房地產(chǎn)大潮中總吃虧。2018年,因為受到假剛需和炒房者的牽連,房貸利率提高的確對剛需不利。但我們要知道這場變革必然要經(jīng)歷陣痛,從大局看,從長遠(yuǎn)看,對剛需有利,在于市場環(huán)境的凈化。


住建部剛剛提到,加強房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié),改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),支持合理自住需求。這就意味著,2019年,政策將從滿足剛需入手,讓真正需要房子的人有房住,買得起房,住得起房。最大的實惠應(yīng)該就是切實降低剛需和改善人群的門檻,降低首付比例和利率,還不能讓炒房者鉆了空子。


買不起房的人可以從共有產(chǎn)權(quán)和公租房等保障性質(zhì)住房中尋找答案。


6、一二線城市依然偏緊,但與2018年相比回暖有望。


2017年底我曾預(yù)測2018年一二線城市可能會隨著調(diào)控的深入而逐步降溫,尤其是二手房市場。實際上,2018年的確如此。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,從不同等級城市掛牌均價環(huán)比情況來看,11月份各等級二手房市場均有不同程度的下跌,其中一線、二線城市跌幅較大,跌幅分別為0.43%、0.48%,三四線城市環(huán)比微跌0.07%。這是調(diào)控的成果,更是調(diào)控的目標(biāo)。這也是2018年一二線城市的市場現(xiàn)狀,這是調(diào)控堅持不動搖的結(jié)果。


那2019年又當(dāng)如何呢?我不是神仙,但從現(xiàn)在的政策和調(diào)控效果看,一二線城市房價大局已定,不太可能持續(xù)下跌,因為有人口和資源支撐,而且調(diào)控也不允許房價出現(xiàn)大幅大下跌。回落只是讓房價更穩(wěn)定。特別是一直緊繃的調(diào)控有望適度放松,特別是在成交方面,一二線城市有望回暖,尤其二手房。但指望房價大幅上漲不太可能。無論房價漲跌都不要奇怪,因為有穩(wěn)在保底。


7、三四線城市隨著利好政策相繼退出而熱度回潮,部分炒房者被套牢。


三四線城市可以說在2017年到2018年尤其火 爆,但是這種火 爆我們一直強調(diào)不具備可持續(xù)性,大多來自于一二線城市調(diào)控的嚴(yán)厲擠出效應(yīng),還有就是地方城市的棚改貨幣化政策刺激。然而2018年各種利好都在相繼退出,幾乎全都是利空,而且越收越緊。連一二線城市房價都會降,三四線城市為什么不能降?


燕郊等環(huán)京的2018就是不少三四線城市的2019,不少炒房者可能會被套牢,因為太貪心。許多追著高點跑,結(jié)果房價出現(xiàn)大幅回落,炒房者真的被套牢了。這不是玩笑。


8、逐漸退出“經(jīng)濟房地產(chǎn)化老路”,利好實體經(jīng)濟。


房地產(chǎn)調(diào)控變化后,買房的邏輯也在發(fā)生變化,人們的觀念也多少受到影響,但這需要一個過程,甚至是一個長期漫長的過程。房地產(chǎn)的支柱性地位也是如此,它對經(jīng)濟增長的促進作用不可忽視,但同時也不可避免地影響了其他實體經(jīng)濟的發(fā)展甚至包括金融風(fēng)險防范都需要我們引起重視。


近期,中國人民大學(xué)發(fā)布報告明確提到,目前居民財富基本上被房地產(chǎn)掏空,廣大中產(chǎn)和中下收入階層被房地產(chǎn)套牢。而消費的核心支撐力不是高收入階層,而是中等及中下收入階層。


人民日報發(fā)表文 章《樓市穩(wěn)字當(dāng)頭不走靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的老路》。高房價極大地提高了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要素成本,并且讓發(fā)展實業(yè)變得“不劃算”,樓市不能成為“麻煩制造者”。


降準(zhǔn)等政策的利好,利好的不是房價,而應(yīng)該是實體經(jīng)濟的提振。但是即使擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴也不可能一蹴而就,需要一個長期過程。


9、環(huán)京房地產(chǎn)價值實現(xiàn)階段性升級,但利好的不是房價。


不得不說,環(huán)京的房子這兩年上漲后經(jīng)歷了非常嚴(yán)厲的調(diào)控,市場也急轉(zhuǎn)直下,這是在意料之中的,因為過去被炒得太嚴(yán)重了。但是,久亂必有治。1月3日,國家正式批復(fù)《北京(樓盤)城市副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃(街區(qū)層面)(2016年—2035年)》,城市副中心與河北省廊坊北三縣地區(qū)協(xié)同發(fā)展,由原來的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一管控“三統(tǒng)一”變?yōu)椤八慕y(tǒng)一”,新增統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。將合理引導(dǎo)燕郊城區(qū)規(guī)劃建設(shè),與城市副中心形成良性互動,重點推動三河(燕郊)、香河中心城區(qū)及周邊地區(qū)建設(shè)成為定位明確、特色鮮明、職住平衡、規(guī)模適度、專業(yè)化發(fā)展的城鎮(zhèn)建設(shè)組團。


由此看出,要形成良性發(fā)展,職住平衡、規(guī)模適度、專業(yè)化發(fā)展,這就決定了燕郊等未來的定位,環(huán)京一帶樓市野蠻生長的時代過去了,如今這里跟北京的規(guī)劃也漸漸統(tǒng)一,但不能成為開發(fā)商炒作的理由,而是這里的市場將會更加正規(guī)化,開發(fā)商和城市將會更加注重品質(zhì)的發(fā)展。這里的戰(zhàn)略地位未來會更加重要,這里不可能會繼續(xù)無限擴張,否則就無法保證北京更加宜居的環(huán)境,這也正是未來環(huán)京一帶同樣會成為稀缺的區(qū)域的原因。


10、2019年開發(fā)商只需要做好一件事,調(diào)整心態(tài)把握好度。


其實無論2019年房價如何走,其實大局早已敲定。即使業(yè)績?nèi)A麗,也難掩市場殘酷現(xiàn)狀。2018年樓市異常嚴(yán)酷,但是年底迎來了一點利好,2019年開年也是比較好的消息。但開發(fā)商不能得意忘形,應(yīng)該珍惜調(diào)控成果,正確看待市場變化。


經(jīng)濟日報發(fā)表文 章《房地產(chǎn)調(diào)控成果來之不易》,透露出,“調(diào)控效果在很大程度上取決于決策層的決心。必須避免重蹈過去房地產(chǎn)市場調(diào)控成為‘空調(diào)’的覆轍?!边@就是說,不能因為取得了成績就忘乎所以,否則還會調(diào)控更嚴(yán)厲。如果做好這方面的心理準(zhǔn)備,開發(fā)商只需要做好一件事,那就是調(diào)整好心態(tài)把握好度即可。如果房價出現(xiàn)大幅上漲,你覺得置調(diào)控成果于何處?


所以,2019年對開發(fā)商來說比2018年相對好一些,但過去高速增長時代過去了,不是現(xiàn)在日子不好過,而是過去好過的日子太長久。萬科郁亮表示,房地產(chǎn)行業(yè)不可能恢復(fù)過去的增長速度。這也決定了未來房地產(chǎn)從高速增長向高質(zhì)量過渡的一個趨勢。市場好與不好,不全在大環(huán)境,更在于自己。


-- The end --

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