門診問題

物業(yè)管理公司收取小區(qū)停車費(fèi)合法嗎

門診專家

西南政法大學(xué)教授 張建文

重慶市翰墨律師事務(wù)所主任 黃莉

專家觀點(diǎn)

◇小區(qū)停車位因其性質(zhì)不同,歸屬也不同,應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待。

◇對共有道路上停車收取的停車費(fèi)應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。

◇物業(yè)不向業(yè)主披露停車費(fèi)信息,業(yè)主有權(quán)向法院起訴請求公布收費(fèi)情況。

◇在物業(yè)管理糾紛案件中,對于侵害業(yè)主公共利益的行為,業(yè)主委員會可以作為原告提起訴訟。

近年來,物業(yè)管理公司(下稱“物業(yè)”)與小區(qū)業(yè)主之間的糾紛呈上升趨勢,有不少是因收取小區(qū)停車費(fèi)引發(fā)的,那么,物業(yè)有權(quán)對小區(qū)停放的車輛收費(fèi)嗎?收取的停車費(fèi)到底屬于物業(yè)還是業(yè)主?物業(yè)如果違規(guī)收費(fèi),業(yè)主該如何維權(quán)?記者就此采訪了西南政法大學(xué)教授張建文及重慶市翰墨律師事務(wù)所主任黃莉。

小區(qū)停車位屬于誰

記者:討論物業(yè)是否有權(quán)收取小區(qū)停車費(fèi)需先明確小區(qū)的停車位權(quán)屬,那么,小區(qū)停車位屬于誰呢?

黃莉:停車位因其性質(zhì)不同,歸屬也不同,應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待:一種是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的停車位;另一種是占用共有道路的停車位。一般而言,停車位是由開發(fā)商依照行政規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施,其本質(zhì)屬于土地使用權(quán),不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。但建筑物所占建筑面積能否辦理產(chǎn)權(quán)登記與是否納入容積率的計(jì)算有關(guān),關(guān)鍵在于停車位的面積是否納入建筑面積。如開發(fā)商將停車位面積納入容積率計(jì)算,開發(fā)商對此停車位可以要求辦理產(chǎn)權(quán)證,可以選擇以買賣、附贈等方式轉(zhuǎn)讓。而共有道路上的停車位,因共有道路系全體業(yè)主共有的公共區(qū)域面積而應(yīng)歸屬全體業(yè)主共有。開發(fā)商對于小區(qū)綠化面積、共有面積、交通道路的規(guī)劃,均需經(jīng)政府部門驗(yàn)收合格。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)為小區(qū)業(yè)主建設(shè)符合業(yè)主使用的車位,不得占用業(yè)主共有道路用于停放車輛。根據(jù)我國物權(quán)法第74條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。根據(jù)該條規(guī)定,對于在共有道路上停車收取的停車費(fèi)應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。

物業(yè)能否收取小區(qū)停車費(fèi)

記者:相當(dāng)數(shù)量的小區(qū)物業(yè)都在收取停車費(fèi),請問,物業(yè)收取停車費(fèi)有無法律依據(jù)?

張建文:物業(yè)收取小區(qū)停車費(fèi)是有前提條件的。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會。有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng),由業(yè)主共同決定。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。如果業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施,并接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。而根據(jù)2009年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》要求,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意,不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。因此,對于小區(qū)內(nèi)部共有和共同管理的事項(xiàng),應(yīng)由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依據(jù)法定和共同議定的議事規(guī)則共同決定,該決定對全體業(yè)主具有約束力。如少數(shù)業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會的決定侵害了合法權(quán)益的,可以根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定向人民法院起訴。實(shí)踐中,如小區(qū)物業(yè)未征得業(yè)主同意,擅自收取停車費(fèi),屬于侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。因?yàn)?物業(yè)收取停車費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)是由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定,業(yè)主委員會再委托物業(yè)代為收取停車費(fèi),物業(yè)同時(shí)可獲取相關(guān)服務(wù)、維護(hù)費(fèi)用。

黃莉:根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(下稱《辦法》),如果物業(yè)根據(jù)與業(yè)主的協(xié)商一致提供了相應(yīng)服務(wù),就可以收取相關(guān)費(fèi)用?！掇k法》第2條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)收費(fèi),是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主所收取的費(fèi)用。因此,物業(yè)可以收取管理小區(qū)停車位服務(wù)費(fèi)用。

物業(yè)違規(guī)收費(fèi)業(yè)主咋維權(quán)

記者:對于物業(yè)公司違規(guī)收費(fèi),業(yè)主該如何維權(quán)呢?

黃莉:在物業(yè)管理糾紛案件中,對涉及業(yè)主公共利益的,業(yè)主委員會可以作為原告提起訴訟。但在司法實(shí)踐中,對于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛及物業(yè)管理糾紛,業(yè)主委員會能否作為原告提起訴訟,一般存在兩種觀點(diǎn):一種觀點(diǎn)承認(rèn)業(yè)主委員會的訴訟行為能力,但涉及仲裁或訴訟時(shí),認(rèn)為應(yīng)經(jīng)業(yè)主授權(quán),形成委托代理關(guān)系方可申請仲裁或參加訴訟;另一種觀點(diǎn)則認(rèn)可業(yè)主委員會的獨(dú)立訴訟主體地位。我比較贊同第二種觀點(diǎn)。根據(jù)物權(quán)法第78條規(guī)定,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。另據(jù)民事訴訟法第48條規(guī)定,公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。業(yè)主委員會不屬于公民或法人范疇,但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條規(guī)定,其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn),但又不具備法人資格的組織。因此,就業(yè)主委員會而言,作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),由業(yè)主大會選舉成立,并向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,依法成立。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)代表全體業(yè)主共同利益,向社會各方反映業(yè)主集中的意愿和要求,對涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng),業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主進(jìn)行處理。

張建文:需要注意的是,業(yè)主委員會行使訴權(quán)的范圍應(yīng)當(dāng)是涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng),對于業(yè)主個(gè)體或者不涉及公共利益的,業(yè)主委員會沒有訴訟主體資格。如對業(yè)主涉及多種糾紛都賦予業(yè)主委員會訴權(quán),即會造成權(quán)利的濫用,不利于維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

記者:很多小區(qū)的業(yè)主對于物業(yè)收取的停車費(fèi)去向都不清楚,那么,如果物業(yè)收取費(fèi)用后不向業(yè)主披露的,業(yè)主該如何維權(quán)?

張建文:業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有及共同管理權(quán)的事項(xiàng)享有知情權(quán)。業(yè)主有權(quán)請求公布業(yè)主委員會決定及會議記錄以及共有部分的收益情況。如物業(yè)不向業(yè)主披露停車費(fèi)信息,業(yè)主有權(quán)向法院起訴請求公布收費(fèi)情況。

怎樣防范物業(yè)違規(guī)收費(fèi)

記者:如何防范類似的物業(yè)管理糾紛?

黃莉:業(yè)主應(yīng)當(dāng)行使自己的權(quán)利,參與選聘物業(yè)管理公司。對于業(yè)主委員會成員充分了解,選舉熱心公益、公正守法的業(yè)主為業(yè)主委員會組成成員。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的共同利益,依法行使權(quán)利,監(jiān)督物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)管理公約》及《物業(yè)管理合同》的規(guī)定。物業(yè)管理與公民生活息息相關(guān),物業(yè)管理是否依法實(shí)施關(guān)乎公民的生活質(zhì)量及社區(qū)安定。物業(yè)管理類似糾紛的防范需要業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司及社區(qū)共同參與,共同建設(shè)文明和諧的小區(qū)環(huán)境。