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戶型設(shè)計(jì)和預(yù)算方案
我要專業(yè)空氣檢測(cè)
報(bào)名即有機(jī)會(huì)獲得由專業(yè)機(jī)構(gòu)提供的免費(fèi)甲醛監(jiān)測(cè)一次,如需監(jiān)測(cè)其他空間,獨(dú)家享受優(yōu)惠
裝修有保障免費(fèi)獲得3份不同
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裝修有保障【導(dǎo)讀】房屋模型與實(shí)際不符、“雙合同”規(guī)避政府限價(jià)、承諾有學(xué)位卻難以兌現(xiàn)……正值年底房產(chǎn)交易旺季,不少購(gòu)房者期盼在此期間選購(gòu)到心儀的住房,然而,“買(mǎi)的沒(méi)有賣(mài)的精”,一些開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介等賣(mài)家利用自身資源信息優(yōu)勢(shì),為 ...
房屋模型與實(shí)際不符、“雙合同”規(guī)避政府限價(jià)、承諾有學(xué)位卻難以兌現(xiàn)……正值年底房產(chǎn)交易旺季,不少購(gòu)房者期盼在此期間選購(gòu)到心儀的住房,然而,“買(mǎi)的沒(méi)有賣(mài)的精”,一些開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介等賣(mài)家利用自身資源信息優(yōu)勢(shì),為購(gòu)房者設(shè)置了多個(gè)“陷阱”。購(gòu)房市場(chǎng)究竟有多少“貓膩”?泰州裝飾招標(biāo)網(wǎng)(http://m.jinlongshan.com.cn)小編對(duì)此展開(kāi)了調(diào)查。
面積“縮水”是欺詐還是計(jì)算錯(cuò)誤
2016年,廣東佛山的林先生看中了某房產(chǎn)公司所建的花園小區(qū)期房,由于林先生想要購(gòu)買(mǎi)的三房戶型無(wú)樣板房,銷售員稱可看兩房戶型的3D房屋模型,除了比樣板房少一個(gè)房間,得房率(八成)等都一樣。為加以佐證,銷售員還向林先生出示了商品房買(mǎi)賣(mài)合同樣本,其附件注明公攤系數(shù)(公攤面積/套內(nèi)面積)為0.265268。之后林先生決定購(gòu)買(mǎi)兩套三房戶型并支付了款項(xiàng)。
2017年3月,林先生獲知所購(gòu)房屋建成,隨即前往現(xiàn)場(chǎng)查看,但發(fā)現(xiàn)實(shí)際交付的房屋與購(gòu)房前了解的情況相差甚遠(yuǎn):一是實(shí)際空間與戶型圖不符;二是承諾的飄窗不見(jiàn)蹤影;三是得房率遠(yuǎn)未達(dá)“八成”;四是主合同中的房屋面積數(shù)據(jù)與附件中提供的數(shù)據(jù)不一致。
林先生透露,購(gòu)買(mǎi)前銷售員曾承諾得房率為八成,并說(shuō)明公攤系數(shù)為0.265268。但經(jīng)佛山市南海區(qū)測(cè)繪中心出具的測(cè)繪報(bào)告顯示,林先生購(gòu)買(mǎi)的兩套房公攤系數(shù)分別為0.469573和0.475149,換算成得房率分別為68.05%和67.79%,均未達(dá)八成。林先生認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商在合同中標(biāo)明的建筑物關(guān)鍵指標(biāo)“公攤系數(shù)”與實(shí)際值存在嚴(yán)重出入,屬于欺詐行為,遂投訴至廣東省消委會(huì)。
廣東省消委會(huì)接訴后與佛山這家房產(chǎn)公司取得聯(lián)系,但該房企表示:關(guān)于房屋空間的問(wèn)題,展示的模型及戶型圖均有提示“本模型僅作示意用途,其細(xì)節(jié)以最終交付實(shí)物為準(zhǔn)”;關(guān)于飄窗的問(wèn)題,樓盤(pán)銷售現(xiàn)場(chǎng)有提示板提示16、17棟房屋并無(wú)飄窗;關(guān)于房屋得房率,在與消費(fèi)者所簽合同中已明確注明該房屋的所有面積數(shù)據(jù),公司從未在任何文件中宣傳有80%的得房率。
最后,該房企承認(rèn)確實(shí)存在主合同與附件數(shù)據(jù)不一致的錯(cuò)誤,但稱商品房買(mǎi)賣(mài)合同是在雙方合意、意思表示真實(shí)的前提下簽訂的,主合同第三條已明確房屋相關(guān)面積數(shù)據(jù),在一定程度上表明公司并非故意隱瞞,沒(méi)有銷售欺詐,數(shù)據(jù)不一致屬于“計(jì)算錯(cuò)誤”。
虛假宣傳
房企應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任
3D模型、平面圖中的“提示說(shuō)明”能否作為免責(zé)依據(jù)?房企“無(wú)意”的隱瞞是否構(gòu)成欺詐?
根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第二十條規(guī)定:“經(jīng)營(yíng)者向消費(fèi)者提供有關(guān)商品或者服務(wù)的質(zhì)量、性能、用途、有效期限等信息,應(yīng)當(dāng)真實(shí)、全面,不得作虛假或者引人誤解的宣傳。”廣東省消委會(huì)認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商展示3D模型、平面圖以及銷售人員介紹情況時(shí),有義務(wù)通過(guò)各種途徑將房屋具體情況進(jìn)行真實(shí)全面的展示,從而充分保障消費(fèi)者的知情權(quán)。
然而,該房企的房屋3D模型和戶型圖不但沒(méi)有真實(shí)反映實(shí)際情況,而且銷售人員夸大房屋的得房率,涉嫌虛假宣傳;不僅如此,在簽訂合同過(guò)程中,消費(fèi)者所簽合同的重要條款與之前承諾的房屋情況不一致,開(kāi)發(fā)商并未做提醒、說(shuō)明及解釋,廣東省消委會(huì)認(rèn)為,該房企已然違背誠(chéng)實(shí)信用的市場(chǎng)原則,并且存在侵犯消費(fèi)者知情權(quán)和公平交易權(quán)的問(wèn)題。
廣東省消委會(huì)認(rèn)為,該房企故意隱瞞所售房屋真實(shí)信息,通過(guò)不實(shí)信息誘使消費(fèi)者做出購(gòu)買(mǎi)房屋的決定,涉嫌欺詐,消費(fèi)者有權(quán)根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十五條的相關(guān)規(guī)定,要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
記者了解到,該房企表示已通過(guò)房管部門(mén)多次與消費(fèi)者林先生溝通,均未達(dá)成一致意見(jiàn),并稱如消費(fèi)者通過(guò)司法途徑解決,公司愿意遵從法律判決執(zhí)行。
屢見(jiàn)不鮮賣(mài)房“套路”何其多
在房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上,不管是新房還是二手房,賣(mài)方故意隱瞞不利信息使買(mǎi)方權(quán)益受損的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮,最常見(jiàn)的有三大“套路”。
其一,房企捂盤(pán)惜售,制造火爆銷售場(chǎng)景,令購(gòu)房者焦慮恐慌,匆忙簽合同。
湖南張家界的梁先生今年6月看上了某開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)亟ǖ臉潜P(pán)。直到11月上旬,梁先生才突然接到開(kāi)發(fā)商通知,說(shuō)交定金的日期在幾天后一個(gè)周末的早上,還說(shuō)預(yù)留名額過(guò)期不候。
“11月已經(jīng)天氣轉(zhuǎn)涼了,我早上5點(diǎn)多就去排隊(duì),到8點(diǎn)才讓我們進(jìn)去,烏泱泱一大片人,場(chǎng)面十分火爆,大家都像瘋了一樣搶房?!绷合壬嬖V記者,售樓部的電子顯示屏上滾動(dòng)顯示僅剩幾套房,還在外面排隊(duì)的買(mǎi)房者像熱鍋上的螞蟻一樣焦慮,根本來(lái)不及考慮更多。
房企有意制造火爆的銷售場(chǎng)景,加劇了消費(fèi)者的恐慌心理。佛山的林先生也表示,當(dāng)初與開(kāi)發(fā)商簽訂合同的時(shí)候,開(kāi)發(fā)商組織了200多名業(yè)主集體排隊(duì),工作人員直接將合同翻至簽名頁(yè)面,讓業(yè)主依次簽名,自己沒(méi)有充足的時(shí)間細(xì)看合同。而對(duì)于合同的重要條款或者新的情況,工作人員也未做任何說(shuō)明,消費(fèi)者均以為合同內(nèi)容與之前了解的情況一致就直接簽名,之后才發(fā)現(xiàn)主合同與附件數(shù)據(jù)不一致的問(wèn)題。
其二,房企有意規(guī)避政府限價(jià),制造“雙合同”以高價(jià)售出房屋。
今年9月,周女士在廣州市東部看中了一套建筑面積為73平方米的新房,房子在房管局備案的價(jià)格為90萬(wàn)元,即每平方米1.2萬(wàn)元左右,銷售員告訴周女士,“簽訂購(gòu)房合同必須同時(shí)簽訂裝修合同”。
銷售員為周女士準(zhǔn)備了兩份合同,一份為購(gòu)房合同,顯示總樓款約90萬(wàn)元,一份為裝修合同,顯示金額為56萬(wàn)元,也就是說(shuō)周女士需要花146萬(wàn)元才能購(gòu)買(mǎi)這套房子?!斑@樣算下來(lái),房子的單價(jià)為每平方米2萬(wàn)元,超過(guò)了政府的限價(jià)?!敝芘空f(shuō)。
不僅如此,在付首付的時(shí)候,樓款和裝修款必須都付三成首付,共43萬(wàn)元。此外,開(kāi)發(fā)商還要求剩下未付清的七成裝修款合計(jì)約40萬(wàn)元,要么在半年內(nèi)分兩期付清,要么選擇利息更高、最長(zhǎng)貸款期僅為五年的普通裝修貸款。
無(wú)奈之下,周女士只好與開(kāi)發(fā)商簽訂如此“霸王條款”,首付43萬(wàn)元后,約定半年內(nèi)再分兩期,每期20萬(wàn)元付清剩余裝修款項(xiàng)?!胺抗芫謧浒讣s90萬(wàn)元的房子,被開(kāi)發(fā)商‘雙合同’賣(mài)到146萬(wàn)元,加上我選的半年內(nèi)付清剩余的裝修貸,算下來(lái),我首次購(gòu)房成本超過(guò)80萬(wàn)元,接近樓款總價(jià)了。”
其三,二手房買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方故意隱瞞學(xué)位占用等關(guān)鍵事實(shí)。
雖然不及開(kāi)發(fā)商手握大量房源,但是不少二手房賣(mài)主為了盡快將房屋賣(mài)出、賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián),也費(fèi)盡心思在語(yǔ)言文字上與買(mǎi)方“打太極”,除了隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題之外,近年來(lái)最常見(jiàn)的就是二手房學(xué)位糾紛。
2016年6月29日,北京市西城區(qū)孟某(賣(mài)方)與李某(買(mǎi)方)簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同,2016年7月1日,李某支付首期購(gòu)房款550萬(wàn)元,7月4日晚,出售方孟某告知李某,此前有人于2013年使用該房屋戶籍進(jìn)入北京市西城區(qū)某小學(xué)學(xué)習(xí)。李某認(rèn)為孟某明知自己購(gòu)買(mǎi)房屋是為了孩子上小學(xué),卻在簽訂購(gòu)房合同時(shí)故意隱瞞了戶籍學(xué)位被占用的事實(shí)。李某于是將賣(mài)方孟某上訴至法院,要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同,并要求孟某賠償相應(yīng)的損失。
法院審理認(rèn)為,賣(mài)方孟某對(duì)李某購(gòu)買(mǎi)房屋的目的是知曉的,即為了李某孩子入學(xué)之用,但孟某在簽訂合同之初并未如實(shí)披露學(xué)位已被占用的事實(shí),違反了雙方協(xié)議的約定,對(duì)李某的購(gòu)房選擇及目的有重大影響,孟某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
維權(quán)不易當(dāng)心自我否定式營(yíng)銷
盈科信榮(全國(guó))房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮認(rèn)為,買(mǎi)房者屢屢上當(dāng)受騙的原因很大程度上在于開(kāi)發(fā)商違法成本低。
開(kāi)發(fā)商最常見(jiàn)的違法方式就是借不確定的名校、商業(yè)配套等宣傳推廣,并利用格式合同制定方優(yōu)勢(shì),在購(gòu)房合同中事先設(shè)定大量免責(zé)條款,對(duì)于相關(guān)宣傳均定性為邀約邀請(qǐng),并特別說(shuō)明廣告宣傳不具備法律約束力,最終一切以政府審核為準(zhǔn),即采取自我否定式營(yíng)銷?!耙环矫嫘攀牡┑┑匦麄鞒兄Z,另一方面又在合同中自我否定承諾效力?!睆埫瘶s說(shuō)。
與此同時(shí),由于處罰力度與開(kāi)發(fā)商違法獲利之間往往不具可比性,相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管難以對(duì)開(kāi)發(fā)商形成威懾力。
再加上購(gòu)房者都是零散個(gè)體,難以形成合力,導(dǎo)致維權(quán)成本高。佛山的林先生自從發(fā)現(xiàn)新房“被縮水”,到投訴至廣東省消委會(huì)有答復(fù),過(guò)去了半年有余。林先生表示像他一樣的購(gòu)房者還有幾十個(gè),但出于“忍氣吞聲罷了”的想法,大多沒(méi)有堅(jiān)持維權(quán)。同時(shí)林先生還提到,由于已支付購(gòu)房款,已無(wú)購(gòu)房資格、貸款資格另行購(gòu)置其他房屋,且面臨房?jī)r(jià)上漲,即便受騙也很難選擇退房維權(quán)。
廣東濟(jì)方律師事務(wù)所律師楊曉棟表示,購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)前一定要實(shí)地察看,針對(duì)相關(guān)宣傳單內(nèi)容應(yīng)該仔細(xì)詢問(wèn)銷售人員,最好能在銷售人員的帶領(lǐng)下前往查看是否有留地規(guī)劃,謹(jǐn)防開(kāi)發(fā)商虛假承諾相關(guān)配套設(shè)施;留意宣傳單張是否有相關(guān)文字表示“僅用作宣傳參考”等字眼。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議購(gòu)房者在交易過(guò)程中,要注意留存證據(jù),遇到侵權(quán)情況時(shí)要積極主動(dòng)維權(quán)。
倘若購(gòu)房者在不知情的情況下簽訂了“霸王條款”,楊曉棟認(rèn)為也并非沒(méi)有回旋的余地。楊曉棟表示,《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定,格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的,或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的,該條款無(wú)效。因此,購(gòu)房者完全可以以此作為與房企談判的依據(jù),若簽訂后才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,亦可以此作為維權(quán)依據(jù)。
-- The end --
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