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業(yè)主維權(quán)需要避免的四大雷區(qū)

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2017-12-13

【導(dǎo)讀】?以某市法院近5年來審理的17件業(yè)主知情權(quán)糾紛案件為例,業(yè)主的訴訟請(qǐng)求得到全部支持的,僅有2件。那么,是什么導(dǎo)致業(yè)主們維權(quán)失??? ??搞錯(cuò)對(duì)象、訴求越界、沖動(dòng)維權(quán)、行動(dòng)遲緩”,記者從鮮活的審判案例中發(fā)現(xiàn),這是業(yè)主 ...

?以某市法院近5年來審理的17件業(yè)主知情權(quán)糾紛案件為例,業(yè)主的訴訟請(qǐng)求得到全部支持的,僅有2件。那么,是什么導(dǎo)致業(yè)主們維權(quán)失?。?/p>


??搞錯(cuò)對(duì)象、訴求越界、沖動(dòng)維權(quán)、行動(dòng)遲緩”,記者從鮮活的審判案例中發(fā)現(xiàn),這是業(yè)主們最易踏入的四大誤區(qū)。


??誤區(qū)一:


??告錯(cuò)對(duì)象很常見


??起訴的義務(wù)主體不正確。經(jīng)統(tǒng)計(jì),上述案件中有6起案件的業(yè)主未起訴正確的義務(wù)主體,占比為35.3%。例如,有的業(yè)主要求業(yè)委會(huì)提供小區(qū)停車費(fèi)的收支情況,但該資料實(shí)際由物業(yè)公司掌握;又如,有的業(yè)主起訴物業(yè)公司要求查閱業(yè)委會(huì)決議和會(huì)議記錄,但實(shí)則由業(yè)委會(huì)保管。因此,法官建議業(yè)主在起訴前就相關(guān)資料的保管情況做審慎核實(shí),明確義務(wù)主體后再提起訴訟,以充分保障自身權(quán)益。


??幾年前,某市一小區(qū)實(shí)施安裝門洞不銹鋼扶手工程。剛開始,業(yè)主們以為這是政府實(shí)事工程,無需自己出錢,可之后卻聽說工程預(yù)計(jì)動(dòng)用維修基金56萬多元。于是,便有業(yè)主向區(qū)房管局物業(yè)科等部門反映情況,并提出對(duì)該工程作評(píng)估。為了平息矛盾,在街道協(xié)調(diào)下,評(píng)估工作已進(jìn)行了三次,第1次評(píng)估的實(shí)際費(fèi)用為32萬元,第2次評(píng)估結(jié)果為28萬元,第三次評(píng)估出的實(shí)際費(fèi)用僅為19萬多元。


??業(yè)主何先生將業(yè)委會(huì)告上法庭,要求對(duì)方公布近5年來的維修基金收支明細(xì)、自來水改造項(xiàng)目和扶手工程的施工合同、施工圖紙、所用材料發(fā)票和審計(jì)報(bào)告,2002年至2010年小區(qū)的停車費(fèi)收取情況、廣告收益情況、房屋出租收益情況等。


??法院認(rèn)為,對(duì)于賬目明細(xì)以及工程合同、審計(jì)報(bào)告,業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)提供。至于小區(qū)停車費(fèi)收取情況、廣告收益情況和房屋出租收益情況,何先生也有權(quán)知曉,但停車費(fèi)、房屋出租收益非業(yè)委會(huì)收取,業(yè)委會(huì)并非公布上述事項(xiàng)的義務(wù)主體,何先生也沒有證據(jù)證明業(yè)委會(huì)有廣告收益。實(shí)際上,物業(yè)公司才是業(yè)務(wù)主體。因此,何先生的訴請(qǐng)并未全部得到支持。


??另一起案件中,業(yè)主起訴業(yè)委會(huì)要求查閱小區(qū)公共收益賬目明細(xì)、小區(qū)共建費(fèi)的適用明細(xì)賬目。但法院認(rèn)為,被告業(yè)委會(huì)并非利用業(yè)主共有部位進(jìn)行經(jīng)營的主體,相關(guān)賬冊(cè)亦并不由被告保管,公共收益明細(xì)賬目應(yīng)在物業(yè)公司。根據(jù)相關(guān)政府文件,共建費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理并使用,賬目亦由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)記錄,故對(duì)業(yè)主訴請(qǐng)不予支持。


??誤區(qū)二:


??知情權(quán)范圍無限擴(kuò)大


??不當(dāng)擴(kuò)大知情權(quán)范圍是業(yè)主訴請(qǐng)未獲支持的原因之一。例如,有的業(yè)主訴訟請(qǐng)求查閱客觀上并不存在的資料,又如,有的業(yè)主要求查閱小區(qū)的水箱清洗費(fèi)用清單、發(fā)票及水質(zhì)鑒定報(bào)告單等,上述請(qǐng)求明顯超出法定知情權(quán)范圍,難獲支持。因此,法官建議業(yè)主在起訴前充分了解法律及司法解釋規(guī)定的知情權(quán)范圍,合理確定訴訟請(qǐng)求,防止在行權(quán)時(shí)無限擴(kuò)張信息查閱邊界,加重提供方義務(wù)。


??業(yè)主知情權(quán)的范圍是什么?《較高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定,業(yè)主可以請(qǐng)求公布、查閱建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況;管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄;物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況;建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況等。一些業(yè)主的訴訟請(qǐng)求明顯超出了這個(gè)范圍。


??某區(qū)一小區(qū)的業(yè)主起訴業(yè)委會(huì),多項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中包含查閱住宅維修基金的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告和裝修大堂的審價(jià)報(bào)告。但事實(shí)上,上述報(bào)告并不存在,且法院沒有強(qiáng)制一方當(dāng)事人進(jìn)行審計(jì)或?qū)弮r(jià)的權(quán)力,因此,對(duì)業(yè)主的這項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,法院難以支持。


??某一小區(qū)多名業(yè)主起訴物業(yè)公司,訴訟請(qǐng)求中要求查閱眾多資料。其中有重復(fù)請(qǐng)求的部分,例如小區(qū)物業(yè)維修、更新、改造項(xiàng)目、電梯維修保養(yǎng)及停車費(fèi)、廣告費(fèi)等費(fèi)用的支出、收入情況等,應(yīng)已包含在小區(qū)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)資金以及公共收益的收支情況中,不應(yīng)重復(fù)主張。當(dāng)然,也有超出知情權(quán)保護(hù)范圍的,例如他們要求閱看小區(qū)的每年檢查避雷裝置的“檢測報(bào)告”及物業(yè)公司“每年兩次檢查避雷裝置”的記錄,小區(qū)的水箱清洗費(fèi)用清單及發(fā)票和相關(guān)行政主管部門對(duì)水箱清洗后的水質(zhì)鑒定報(bào)告單等,法院均未予支持。


??誤區(qū)三:


??非理性維權(quán),行為過激


??從一些案件中發(fā)現(xiàn),部分業(yè)主不滿業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司提供的管理服務(wù),常用張貼大字報(bào)、破壞公物等方式表達(dá)意見,訴訟中也常因過分堅(jiān)持而使得矛盾激化。例如,在4起案件中,業(yè)主于庭審中已知曉訴請(qǐng)的全部資料,但拒絕接受法院調(diào)解,仍堅(jiān)持要求法院判決義務(wù)主體再次張貼公布上述資料,導(dǎo)致當(dāng)事人矛盾激化。因此,建議業(yè)主本著和諧共處的理念,合情合理行使知情權(quán),在訴訟過程中積極配合,促使糾紛能夠盡快得以解決。


??去年6月,某小區(qū)物業(yè)公司開始在小區(qū)內(nèi)宣傳調(diào)價(jià),稱物業(yè)費(fèi)十年未調(diào)整,公司已不堪重負(fù),無法維持原服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),計(jì)劃從2015年起每平方米在原來的基礎(chǔ)上上調(diào)0.45元,業(yè)委會(huì)要與物業(yè)公司簽訂合同,將公共收益的一半補(bǔ)償給物業(yè)公司。業(yè)主們得知業(yè)委會(huì)在賬外另設(shè)有小金庫,近1600萬元的維修基金突然大幅減少等情況后,要求業(yè)委會(huì)公開這幾年的賬目發(fā)票明細(xì),看看錢到底去了哪里。


??然而,群情激奮之下,40多名業(yè)主將業(yè)委會(huì)的大門給封了,并在小區(qū)內(nèi)拉出了醒目橫幅。可這樣鬧騰下去,業(yè)主們還是看不到賬目的蹤影。之后,一位業(yè)主到法院起訴,得以勝訴,才為大家討回了公道。


??在靜安一小區(qū),幾戶業(yè)主與業(yè)委會(huì)的矛盾比較突出。他們認(rèn)為,業(yè)委會(huì)利用本小區(qū)大部分業(yè)主不在國內(nèi)的客觀情況,未經(jīng)合理、民主選舉,擅自選聘物業(yè)公司,而公共收益、管理經(jīng)費(fèi)等財(cái)務(wù)信息也不夠透明。業(yè)委會(huì)就一些重大事項(xiàng)貼出公告,卻被激憤的業(yè)主一把撕掉,認(rèn)為是在行使自己的權(quán)利,而這樣只會(huì)讓其他業(yè)主無法看到張貼的公告。還有部分業(yè)主有查閱資料的申請(qǐng),不跟業(yè)委會(huì)說,而是直接在小區(qū)大堂的廊柱、電梯等地方張貼“聯(lián)名信”,部分業(yè)主簽名系偽造。這樣做,并不利于業(yè)主知情權(quán)的保護(hù)。后來,業(yè)主將業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司告上法庭,事情才得以圓滿解決。


??誤區(qū)四:


??知情權(quán)行使不及時(shí)


??由于法律法規(guī)并未明確相關(guān)資料的保存期限,而部分業(yè)主的維權(quán)意識(shí)較薄弱,未及時(shí)查閱資料,導(dǎo)致較長時(shí)間后資料滅失無法提供,客觀上無法滿足業(yè)主的知情權(quán)要求。在部分案件中,業(yè)主于數(shù)年后、甚至十年后提起訴訟,要求查閱之前的資料,但因與當(dāng)前業(yè)主的利益關(guān)聯(lián)已有所減弱,最終難獲支持。因此,法官建議業(yè)主密切關(guān)注當(dāng)年度應(yīng)公開的資料,積極查閱,若其知情權(quán)未能實(shí)現(xiàn)則應(yīng)及時(shí)尋求司法救濟(jì)。


??2014年中,沈先生起訴小區(qū)業(yè)委會(huì),稱突然發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)賬戶幾年前存在不合理的大額支出,要求法院判令業(yè)委會(huì)公布2008年、2009年間的4次收支賬目明細(xì)。然而,小區(qū)現(xiàn)在的業(yè)委會(huì)是新組建的,這些賬目發(fā)生在上屆業(yè)委會(huì)任期內(nèi)。在業(yè)委會(huì)寫給法庭的書面材料中,上屆業(yè)委會(huì)的賬目于2013年1月進(jìn)行了審計(jì),沒發(fā)現(xiàn)問題,原業(yè)委會(huì)也沒留下任何可查資料,現(xiàn)任業(yè)委會(huì)也無從查起。


??“業(yè)主應(yīng)及時(shí)合理地行使知情權(quán)?!狈ㄔ赫J(rèn)為,該小區(qū)2006年7月至2012年6月間的維修資金賬目變動(dòng),有審計(jì)報(bào)告,符合相關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月與開戶銀行核對(duì)專項(xiàng)維修資金賬目,并將相關(guān)情況每半年向全體業(yè)主公布一次,沈先生應(yīng)及時(shí)主張知情權(quán),沈先生直至2014年才起訴要求業(yè)委會(huì)公布2008年、2009年及2010年所發(fā)生的相關(guān)維修資金收支情況,缺乏合理性。因此,法院判決沈先生敗訴。

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-- The end --

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