孫宏斌：房?jī)r(jià)不會(huì)大幅上漲或下跌 將處于箱體波動(dòng)

融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司董事長(zhǎng)孫宏斌融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司董事長(zhǎng)孫宏斌

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 “亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇第十八屆年會(huì)”于2018年2月27日-3月1日在黑龍江亞布力舉行，主題為“改革開(kāi)放四十周年 新時(shí)代的企業(yè)家精神”，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司董事長(zhǎng)孫宏斌出席閉幕式并演講。

　　孫宏斌稱，房地產(chǎn)行業(yè)有三個(gè)特點(diǎn)。第一是規(guī)模大，“去年全國(guó)的房地產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)了全球汽車產(chǎn)業(yè)，這是個(gè)巨大的市場(chǎng)，是個(gè)誰(shuí)都不能放棄的市場(chǎng)”。他笑稱，“如果金融行業(yè)不給房地產(chǎn)錢(qián)，那你也做不大，你如果不配置50%以上資金到房地產(chǎn)行業(yè)的話，你肯定做不大”。

　　第二，房地產(chǎn)行業(yè)在快速整合?！昂芏嗳擞X(jué)得房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有護(hù)城河，都是買(mǎi)地賣房子，其實(shí)護(hù)城河非常深。行業(yè)分成兩塊，一塊是投資，一塊是蓋房子，買(mǎi)地買(mǎi)錯(cuò)了就會(huì)很困難，有點(diǎn)兒像種莊稼，過(guò)兩三年才能看到效果”。

　　第三，房地產(chǎn)行業(yè)的政策特別多。但他強(qiáng)調(diào)，企業(yè)家要把握宏觀和微觀，至于中觀，比如誰(shuí)當(dāng)省長(zhǎng)，誰(shuí)當(dāng)官，其實(shí)這不重要。他坦承房地產(chǎn)是個(gè)周期性行業(yè)，企業(yè)需要把“任何一個(gè)政策都變成優(yōu)勢(shì)”，“在任何時(shí)候都要有把政策的變化變成好事（的本領(lǐng)）”。

　　孫宏斌預(yù)測(cè)，五到十年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲或下跌的情況，“是在一定箱體中波動(dòng)，波動(dòng)向上”。

　　以下為演講實(shí)錄：

　　孫宏斌：第一次來(lái)亞布力，我覺(jué)得印象特別深，就是他們說(shuō)的我都聽(tīng)不懂。今天上面講的幾個(gè)我都沒(méi)有聽(tīng)懂，我就懂一句：用電腦配紅娘。我們?nèi)松畲蟮臉?lè)趣就是找對(duì)象，要是電腦給配一個(gè)最合適的，那還不如死了呢。咱們說(shuō)點(diǎn)能聽(tīng)懂的。

　　什么叫房地產(chǎn)下半場(chǎng)？想改成哪個(gè)都行。改成AI的下半場(chǎng)都行，AI的下半場(chǎng)就是找對(duì)象，也是美好生活的一部分；互聯(lián)網(wǎng)的下半場(chǎng)也是投資美好生活。我們這幾年也做了投資，一個(gè)是投科技創(chuàng)新、投AI這些東西，一個(gè)就是消費(fèi)升級(jí)。我們前幾年要消費(fèi)升級(jí)，從十九大以后，消費(fèi)升級(jí)改成了美好生活了。

　　為什么我還是寫(xiě)成“房地產(chǎn)下半場(chǎng)呢”？第一我們是房地產(chǎn)公司，主業(yè)是房地產(chǎn)，沒(méi)有做好就沒(méi)有錢(qián)，別說(shuō)投什么。第二，這個(gè)是大家都懂的行業(yè)。今天我的發(fā)言第一點(diǎn)是想說(shuō)說(shuō)房地產(chǎn)是什么東西，第二點(diǎn)想說(shuō)說(shuō)什么是美好生活。為什么現(xiàn)在說(shuō)投資美好生活，而不是去年，而不是五年前，而不是一開(kāi)始？第三點(diǎn)是想說(shuō)說(shuō)，投資美好生活有多難。

　　第一點(diǎn)說(shuō)一下，房地產(chǎn)的上半場(chǎng)是什么概念呢？

　　房地產(chǎn)行業(yè)有三個(gè)特點(diǎn)，第一個(gè)特點(diǎn)是規(guī)模其實(shí)是特別大。去年房地產(chǎn)的規(guī)模已經(jīng)超過(guò)全球汽車產(chǎn)業(yè)。去年全球的汽車產(chǎn)業(yè)是2萬(wàn)億美元，去年中國(guó)房地產(chǎn)的銷售已經(jīng)超過(guò)全球的汽車產(chǎn)業(yè)，因?yàn)橹袊?guó)的汽車行業(yè)占全球1/3，大概是四五萬(wàn)億的銷售，加起來(lái)全世界是2萬(wàn)億美元的汽車，中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)超過(guò)。

　　這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，這是誰(shuí)都不能放的市場(chǎng)。不管干什么，我剛才聽(tīng)了半天，在座的大部分都是做投資的多，即使做高科技，也是投高科技的多。如果光投高科技的話，這個(gè)公司是做不大的。做金融也是一樣的，如果不給房地產(chǎn)錢(qián)的話，這個(gè)銀行也不大。不管是銀行還是基金也好，不配制50%以上的資金到房地產(chǎn)行業(yè)的話，這個(gè)規(guī)模一定大不了。這是我估計(jì)15萬(wàn)億的行業(yè)，去年是將近13萬(wàn)億到14萬(wàn)億之間，這是這個(gè)行業(yè)的第一個(gè)特點(diǎn)。

　　第二個(gè)特點(diǎn)是什么呢？這個(gè)行業(yè)在快速整合。很多人覺(jué)得房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有護(hù)城河，很容易，都是買(mǎi)地賣房子。其實(shí)護(hù)城河非常深，為什么呢？我一直說(shuō)這個(gè)行業(yè)分成兩塊，一塊是投資，一塊是蓋房子。投錯(cuò)了以后蓋什么房子都虧錢(qián)，地買(mǎi)對(duì)了蓋什么房子都掙錢(qián)，這是這個(gè)行業(yè)最難的。在座很多人做投資，投資本來(lái)挺難的，這個(gè)行業(yè)投資更難，因?yàn)橥断氯ブ蠛脦啄瓴胖朗鞘裁礃?。這有點(diǎn)像種莊稼一樣。農(nóng)民種下去不知道是下雨、打雷還是洪災(zāi)，中間隔了很多東西。

　　很多人都裝修過(guò)房子。你們買(mǎi)的房子都挺大的，但是想找個(gè)好的設(shè)計(jì)師基本上是不可能的。全世界好的設(shè)計(jì)師就那么多，小公司基本上是沒(méi)有機(jī)會(huì)請(qǐng)到好設(shè)計(jì)師的。這些好設(shè)計(jì)師基本上都叫我們給占了。這其實(shí)也是一個(gè)護(hù)城河。很多朋友找我裝修房子，他真想找好的設(shè)計(jì)師是找不到的。

　　房地產(chǎn)的第二個(gè)特點(diǎn)，就是快速整合。小公司沒(méi)法做，大公司其實(shí)也在快速整合。咱們可以看到，這些年這些公司增長(zhǎng)都很快。我們前年的時(shí)候是1500億，去年是3600億，今年算一下就知道是多少。正常的行業(yè)是前幾名占的份額很大，其實(shí)汽車行業(yè)是非常難整合的行業(yè)，但是經(jīng)過(guò)這一百年的整合，前四名已經(jīng)占到45%的市場(chǎng)份額，前七八名占到百分之七八十市場(chǎng)份額。汽車行業(yè)挺難整合的，有很多的品牌，包括有歐美、德國(guó)、日本等等，這么多品牌已經(jīng)這么高市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，也在快速整合。

　　第三個(gè)特點(diǎn)，這個(gè)行業(yè)政策特別多，老出政策。其實(shí)我一直說(shuō)，我們做企業(yè)要看宏觀，再就是要看微觀，微觀就是我們干的活，宏觀就是很“宏”的觀。其實(shí)我們大家看的都是中觀，今天出什么政策了，誰(shuí)當(dāng)省長(zhǎng)、中央委員了，其實(shí)不是太重要的，這是中觀。中觀的事不是最重要的。最重要的宏觀，不管誰(shuí)當(dāng)官就要這樣，如果不是這樣就要調(diào)，再走兩年碰到墻上就要調(diào)。如果把這個(gè)看明白，中觀的事就不太重要了。

　　這兩年這個(gè)行業(yè)誰(shuí)都知道，我們也承認(rèn)，這個(gè)行業(yè)是周期性行業(yè)，跟宏觀有關(guān)系，政策每年都在變。但是，這個(gè)行業(yè)前幾名的公司，每年都大幅度增長(zhǎng)，不光是我們，為什么？就是因?yàn)檫@些政策對(duì)我們來(lái)說(shuō)，不管是干哪個(gè)行業(yè)、做什么，你管他什么政策，任何一個(gè)政策都能夠變成一個(gè)你的優(yōu)勢(shì)，都能夠變成對(duì)你好的，把壞事變成好事。這其實(shí)是一個(gè)特別難的事。任何時(shí)候都有好處，能夠把政策變化變成好事，我覺(jué)得這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)。

　　這個(gè)行業(yè)三個(gè)特點(diǎn)。第一是規(guī)模非常大。要把這個(gè)行業(yè)做好的話，這個(gè)行業(yè)的前十名將來(lái)都在世界五百?gòu)?qiáng)里面。第二是行業(yè)在快速整合。第三個(gè)特點(diǎn)是這個(gè)行業(yè)老在變、政策老在調(diào)，但是別看那個(gè)，調(diào)來(lái)調(diào)去把每個(gè)政策都變成好的地方。錢(qián)貴了以后，地一定便宜，錢(qián)便宜了以后，地一定又貴，也有錢(qián)又便宜地又便宜的時(shí)候，那就是2016年，這個(gè)時(shí)候一定要抓住機(jī)會(huì)。不管是什么政策，你要把它變成你的優(yōu)勢(shì)的地方，我覺(jué)得這是三個(gè)特點(diǎn)。

　　大家都在買(mǎi)房子、買(mǎi)股票。因?yàn)檎l(shuí)也無(wú)法判斷將來(lái)，這個(gè)行業(yè)不存在大幅度上漲的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今后五年都是波動(dòng)的。政府的干預(yù)只能讓波動(dòng)顯得窄，如果政府不管話，前年、去年一直漲，然后下到很低?，F(xiàn)在政府在管，是讓波動(dòng)變窄，今后五年甚至十年里面都是在波動(dòng)區(qū)間，在波動(dòng)向上。當(dāng)然每個(gè)城市不太一樣。我說(shuō)的都是一二線城市、環(huán)一線城市，都是我們投的地，我們沒(méi)投的地方不算。這是這個(gè)行業(yè)的事。

　　這個(gè)行業(yè)這幾年確實(shí)發(fā)展非常好，現(xiàn)金流也挺好的。這個(gè)行業(yè)今后幾年，尤其是對(duì)大公司來(lái)說(shuō)，還在快速整合市場(chǎng)份額，還會(huì)快速增長(zhǎng)的，所以這是對(duì)這個(gè)行業(yè)的判斷，這是第一。

　　第二，我們這幾年一直在投資消費(fèi)升級(jí)。消費(fèi)升級(jí)、美好生活是什么呢？美好生活，也就是我一直說(shuō)的飽暖思……，美好生活。有房子、有車了，吃飽了穿暖了，然后你就想著干嗎呢？比如旅游那些事。美好生活就是這些東西，下一步就是文化旅游，文旅是一大塊，以及休閑、養(yǎng)老、教育，這些東西是下一步我們要投的。這是什么叫消費(fèi)升級(jí)、美好生活？美好生活是什么呢？他們的說(shuō)了你也不懂，我們的不說(shuō)你也懂。

　　為什么現(xiàn)在要投美好生活呢？就是因?yàn)楝F(xiàn)在人都有錢(qián)了。我自己覺(jué)得，中國(guó)一開(kāi)始有財(cái)富的時(shí)候是2008年以后。2008年四萬(wàn)億以后，很多企業(yè)有錢(qián)了。然后是這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)是2015年、2016年以后，老百姓(59.750, -0.24, -0.40%)收入也多了。如果按照平均收入的話，還是升級(jí)不了，全中國(guó)的老百姓去年一年在美好生活上花了多少錢(qián)呢？平均不到2000塊錢(qián)。所以我說(shuō)中國(guó)不能平均，一平均就什么都干不了了，還AI什么啊？一平均都吃不了飯。

　　中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)這些人起來(lái)了，尤其在座的這些人，還有你們周圍員工這些人，你到了這個(gè)時(shí)候了。我在1985年第一次去海南，從北京坐飛機(jī)到廣州普通艙是146，頭等艙190塊錢(qián)，我們到海南，住在藍(lán)天大酒店75塊錢(qián)一晚上，后來(lái)我說(shuō)這酒店肯定要倒閉的，那時(shí)候我工資97塊錢(qián)。我一個(gè)月工資才能住一晚上，所以我說(shuō)，這樣的酒店肯定要倒閉的。現(xiàn)在，過(guò)年的時(shí)候1萬(wàn)塊錢(qián)一間了，我那天走的時(shí)候把拖鞋帶上了。

　　我就想說(shuō)，投資美好生活是到那個(gè)時(shí)候了。什么時(shí)候呢？就是這時(shí)候。比如說(shuō)電影。汶川地震那一年的時(shí)候，中國(guó)電影(17.950, 0.88, 5.16%)市場(chǎng)一年就是30億，現(xiàn)在五六百億，現(xiàn)在一部電影都大幾十億了。現(xiàn)在是有錢(qián)了。以前誰(shuí)去電影院看，買(mǎi)張碟才5塊錢(qián)，去電影院是10塊錢(qián)，現(xiàn)在誰(shuí)還買(mǎi)碟啊？為什么呢？就是因?yàn)殄X(qián)多了?，F(xiàn)在100塊錢(qián)看電影，是最便宜的消費(fèi)，然后再吃飯就是一千塊錢(qián)。其他什么事一千塊錢(qián)能搞定？搞不定，只有連看電影帶吃飯、洗腳，就正好是一千塊錢(qián)能搞定的，這就是你有錢(qián)了，不在乎花幾百塊錢(qián)去看電影了，看電影變成了最便宜的事。

　　我覺(jué)得，投資美好生活到時(shí)候了。中國(guó)第一批投資掙錢(qián)的，都是投的衣食住行，賣衣服的，吃的，都賺錢(qián)了，包括房地產(chǎn)的都賺錢(qián)了。第二輪就是互聯(lián)網(wǎng)，加上房地產(chǎn)。第三波就是美好生活，不管是AI還是什么。AI不給美好生活提供什么的話，是掙不了錢(qián)的。AI如果不裝在汽車上，不裝在客廳里面，是掙不了錢(qián)的，那就是第一步。

　　再說(shuō)一下，美好生活的投資為什么很難呢？難在哪兒呢？我們現(xiàn)在跟萬(wàn)達(dá)合作做文旅，以及醫(yī)養(yǎng)這個(gè)東西，門(mén)檻特別高，隨便旅游的東西一投就是一百億以上?，F(xiàn)在萬(wàn)達(dá)這些項(xiàng)目做完之后，大概手上會(huì)持有2000億文化旅游的物業(yè)，隨便一個(gè)項(xiàng)目投資都得到100億以上、200億，像哈爾濱萬(wàn)達(dá)酒店群、萬(wàn)達(dá)Mall、秀場(chǎng)加起來(lái)一百幾十個(gè)億，像青島持有物業(yè)是兩百多億。隨便一個(gè)投資是一兩百億，一兩百億以上的，門(mén)檻很高。

　　第二個(gè)門(mén)檻高，是回報(bào)率很低，可能是1%或0.5%，或者是做平。萬(wàn)達(dá)城現(xiàn)在開(kāi)業(yè)了四家，有哈爾濱、南昌、合肥等，今年目標(biāo)是做平，明年會(huì)掙點(diǎn)錢(qián)。如果有200億投這些東西，回報(bào)率很低，投這些東西有必要嗎？因?yàn)楹艽?、回?bào)率很低，所以門(mén)檻很高。這個(gè)行業(yè)有什么好處呢？因?yàn)殚T(mén)檻高，因?yàn)閰R報(bào)低，所以供應(yīng)量就少，高端文化旅游的東西會(huì)非常少。這個(gè)東西會(huì)越來(lái)越好，今年是平了，明年1%，后年2%，做過(guò)十年就20%了。

　　中國(guó)零售總額增加10%，商業(yè)面積增加50%，肯定是有賠錢(qián)的。商業(yè)有的東西做好以后掙錢(qián)，這個(gè)東西會(huì)越來(lái)越好，因?yàn)殚T(mén)檻高，包括醫(yī)養(yǎng)結(jié)合也要投很多錢(qián)，只有保險(xiǎn)公司才能投得起。保險(xiǎn)公司都不是他們的錢(qián)，都是我們的錢(qián)。投了以后，就投出門(mén)檻來(lái)，這個(gè)門(mén)檻就非常高。

　　包括文化娛樂(lè)也是一樣的，文化娛樂(lè)也是非常高的門(mén)檻。比如視頻網(wǎng)站，BAT一年虧200億。視頻網(wǎng)站一年虧200億。中國(guó)一年拍800部電影，在電影院放的不到300部，有500部拍完就放在哪兒了，這個(gè)行業(yè)掙錢(qián)的很少。你需要投好多錢(qián)，然后你就虧了，或者就投出來(lái)了，所以需要投很多錢(qián)。像精彩的我還沒(méi)說(shuō)呢，像樂(lè)視那個(gè)。

　　這個(gè)行業(yè)消費(fèi)升級(jí)也好、美好生活也好，我們投資不是誰(shuí)都能投的。這個(gè)東西門(mén)檻很高的，但是堅(jiān)持下來(lái)優(yōu)勢(shì)就會(huì)非常明顯了，這是我想說(shuō)的，（樂(lè)視）那個(gè)我就不說(shuō)了。